只靠管理着一個小區，一家物業管理公司便謀求在香港上市。這家物業公司管理的是，人稱「亞洲第一大小區」的天通苑。在工作日的白天，偌大的天通苑社區，便只剩老人與小孩。天通苑也因此被稱作北京「睡城」。

　　維持天通苑這座超級「睡城」正常運轉的，是一家名為天通苑社區服務集團的物業公司。

　　日前，天通苑社區服務集團在香港聯合交易所披露了招股書，並公開了一些有關天通苑的「秘密」。

　　起家於哈爾濱的家族式企業

　　天通苑由天通苑社區服務集團旗下的順天通房地產開發集團建設開發。1998年，北京市政府出台《關於加快經濟適用住房建設的若干規定》。

　　當年10月份，天通苑、回龍觀等19個北京首批經濟適用房居住社區確立。但承接這個北京最大的經濟適用房項目建設的，並不是北京本地企業，而是一家來自哈爾濱的地方民企。

　　1999年，順天通房地產開發集團開始開發天通苑社區。

　　順天通起家於黑龍江哈爾濱，前身是哈爾濱天通房地產開發公司。其首任董事長佟佐儀，曾在哈爾濱人民銀行直大街辦事處、中國農業銀行哈爾濱分行先後任職近20年。

　　1989年，佟佐儀至哈爾濱農業銀行附屬的哈爾濱市房地產開發公司擔任總經理，7年後擔任天通房地產開發公司（即現今的順天通）董事長至今。

　　手持100%股權，牢牢掌握天通苑物業公司

　　招股書披露的信息顯示，天通苑社區服務集團被牢牢掌控在佟佐儀家族手中，其家族持有天通苑社區服務集團100%股權，為公司及附屬運營機構的控股股東。

　　在赴港上市前，家族各股東成員在3月1日已經訂立一致行動協議。其中，佟佐儀之子於冬笑間接持有天通苑社區服務集團72％股份，擔任董事會主席、執行董事；其女於冰及外孫孫允和間接持有18%股份，於冰任公司非執行董事；另一女於凌則間接持有10%股份，任非執行董事；佟佐儀雖未持股，但擔任非執行董事席位。這裡邊還有一段挺特別的歷史：

　　一開始，於氏姐弟的繼父也是有股份的，包括繼父的女兒，不過後來經歷股權轉讓就全到她家了。不過，現在天通苑物業的供暖商，是於氏姐弟繼父的親弟弟。在上市成功後，香港社會公眾將持有天通苑社區服務集團25%或以上股份，於氏家族持股將被稀釋，但仍是公司絕對控股股東。天通苑社區服務集團也將成為繼彩生活、中海物業、中奧到家後第四家在港上市的內地物業公司。

　　天通苑物業掙錢嗎？近三成收入來自停車費

　　2013年~2015年期間天通苑服務的收入穩定，從1.54億元增長至1.63億元，同期毛利潤從4694萬元增長至6725萬元。天通苑社區服務集團的收入，主要來自於三項業務：即物業費；停車管理服務；代收公共事業費服務。2013年－2015年，天通苑社區物業費分別為1.54億元、1.6億元、1.63億元，佔到同期營收總比重的68%左右。停車管理服務則是天通苑社區服務集團的第二大業務。去年，其收入為6584萬元，佔到營收27.6%的比重，且近三年一直保持上漲的態勢。天通苑所管理的停車位面積相當於107個足球場。

　　目前，天通苑共有74個地下停車場，面積超過47.6萬平方米；同時還有1.4萬個地上停車位。天通苑社區服務集團稱，天通苑地下停車場的定期車位，每年收費2200元；地上停車位則視車型每年收取1600元或2300元。代收公共事業費服務比如供暖費，是天通苑社區服務集團的第三大業務。該服務費比例原為5%；而自2016年開始，這一比例漲到了8%。

　　天通苑這個超級小區到底有多大？

　　招股書公布的數字，透露了天通苑的「大」：

　　天通苑建有 746棟住宅及非住宅建築，建築面積1000萬平方米；

　　天通苑社區分為五大區域，並細分成18個小區。

　　天通苑有1家電影院

　　3個社區公園

　　4家醫院

　　5個郵局

　　6家大型購物商場

　　22個銀行網點

　　34所學校與幼兒園

　　631座配電室

　　地鐵5號線設有天通苑北、天通苑、天通苑南三站

　　還有19條市政路從此經過

　　這些設施，服務於住在天通苑的28.26萬居民。這一常住人口數字，相當於法國第五大城市——里爾核心城區的人口規模。

　　來源：觸電時間 作者：春平