一直以來，外界從不缺乏有關天通苑的各種信息，不過會不自覺地忽視這個超級社區的服務商，但天通苑物業不聲不響走到了多數大開發商的前面，包括萬科、恆大、碧桂園等一線開發企業均有分拆物業上市的計劃。

佔地7.7平方公里，總建築面積近1000萬平方米，746棟住宅和非住宅建築，6萬多戶居民，28萬人口，無論從哪一項指標來看，位於北京北部的天通苑都是一個超級社區。

3月17日，這個號稱「亞洲最大」社區的物業服務公司進入了上市通道。

一直以來，外界從不缺乏有關天通苑的各種信息，不過會不自覺地忽視這個超級社區的服務商，但天通苑物業不聲不響走到了多數大開發商的前面，包括萬科、恆大、碧桂園等一線開發企業均有分拆物業上市的計劃。

一位不願具名的物業管理人士表示，天通苑走在前面並不意外，第一，互聯網時代資本市場普遍看好物業管理未來發展潛力；第二，天通苑物業作為一個超級社區的服務提供商，業務機構單一清晰，想像空間大；第三，赴港上市門檻相對較低，「單從招股書上來看，天通苑物業本身亮點並不多」。

新的亮點，或將在上市後出現，香港聯交所公布了天通苑社區服務集團有限公司第一次呈交申請文件，募集的資金，將用於建設社區管理平台和投資社區養老。

3月31日，天通苑物業一位管理者表示，一線房企物業被分隔在各個區域，上市前期整合相關物業資源需要一個漫長的過程，但天通苑作為一個單一社區，不存在這樣的難題和複雜過程。

在他看來，天通苑常住人口接近30萬，再加上周邊其他社區，整個區域常住人口超過百萬，這為天通苑物業未來發展前景創造無限可能，「未來我們將做成一個社區服務供應集成商，包括養老、電商都會逐步來實現。」

想要實現這一目標需要大量資金，銀行信貸成本高，上市之後不僅可以募集一定資金，還為未來發展開闢一條新的融資渠道。「只有上市融到資金後，才能夠去對現有業務進行拓展。」這也是天通苑物業選擇上市初衷之一。

另外據其介紹，由於天通苑多數是經濟適用房，物業費用相對較低，普通住宅每月每平方米0.55元，而天通苑物業本身有2000多名員工，物業費低，但人力成本較高，造成相關物業服務質量較差，而物業服務質量不高則又反過來影響物業費收入提高，形成惡性循環。

「現在我們收取物業費還是用手寫，業主繳費也不方便。」上市募集到資金後，天通苑物業將對現有服務和設備進行更新升級，「物業費在網上隨時隨地都可以交，安保也不用保安到處巡視，可以用電子設備取代，不僅可以節省人力成本，還能提高服務質量和效率。」上述人士表示。

同時其表示，上市後，天通物業費將推出差異化等級物業服務，不同等級服務實施不同的收費價格，「未來不會統一上調物業管理費用，但會推出不同的服務標準，好的服務價格肯定比較高，讓追求高品質生活的業主有不同的選擇。」

這些只是天通苑物業對上市後基本期望，更大的野心是謀求在養老產業和社區商業、電商領域所有作為，目前天通苑大約居住着10000多名老人，為發展養老產業奠定良好的客源基礎，不過對於具體如何發展養老產業，其並未過多透露。

同時，天通苑物業還將建立社區綜合服務平台，把物業服務、社區商業等相關配套資源進行整合，先期以服務天通苑自有業主為主，提供交費、保修、購物等相關服務，並逐步把這一服務延伸至周邊社區，最後通過合作方式拓展業務輻射範圍。

上述人士介紹，目前天通苑物業還處於上市培育期，公司內部還在整合相關資源，「把一些物業相關的資產划到物業公司下面，包括財務報表的體現，這些都需要耗費大量的精力和時間。目前能披露的只是些基礎的內容，未來會不斷披露相關信息。」

對於上市時間預期，該管理者笑言不好判斷，「從申請起需要半年到一年的考察期，逐步完善上市所需材料，具體時間還得最後看結果。」

天通苑物業管理服務主要由方佳物業、順天通物業和申迪物業三家公司負責。

其中順天通物業成立於1999年8月，順天通開發和於冰各占股60%和40%，方佳物業和申迪物業均成立於2003年7月，股東均為田靜和田羽。

多年來，三家物業管理公司經曆數次增資及股份轉讓，2011年4月份一次重大調整後，田靜和田羽徹底退出股東行列，於冬笑、於冰、於凌三姐弟和佟佐儀4人直接或間接控制方佳、順天通和申迪三家物業公司，以及天通苑養老和天通苑電子商務等全部公司股權。

實際控制人通過在海外設立離岸公司上市主體，並在香港設立全資子公司，再由香港子公司在內地成立子公司直接控制實體，這一構架是多數國內赴港上市企業的常見做法，天通苑物業亦不例外。

2015年下半年，天通苑物業構架大幅調整，於氏三姐弟在英屬處女群島註冊成立了東卓、東升、逸彩和金算盤4家離岸公司，其中於冬笑100%持股東卓，東卓全資持有東升，逸彩由於凌全資持有，金算盤則為於冰全資持有。

8月26日，上市主體天通苑社區服務集團有限公司正式在開曼群島註冊成立，法定股本為38萬港元。其中東卓占股67%，東升占股5%，逸彩占股10%，金算盤占股18%。於冬笑累計持有天通苑社區服務集團72%的股份。

同一時間，天通苑社區服務集團在香港設立天通苑香港，並把國內最主要持股企業東正企業劃入名下，而東正全資持有方佳物業管理、天通苑養老和天通苑電子商務三家公司全部股份，方佳物業100%控股申迪物業和順天通物業。

經過一系列調整之後，天通苑物業管理構架體系更加明晰。

天通苑社區服務集團上市申請顯示，2013年到2015年三年營收分別為2.24億元、2.34億元和2.39億元，凈利潤分別為2034.6萬元、1623萬元和2647.7萬元。

天通苑物業的主要收入來自物業管理費和停車費收入，2015年兩者分別佔比為68.3%和27.6%，未來將在社區養老和社區綜合服務領域進行布局，預計2016年下半年正式啟動。

經歷多次股權變更後，截至目前，田在瑋、田靜和田羽逐步退出天通苑物業所有股份和職務，佟佐儀也逐步淡出，僅擔任非執行董事一職。

其實，天通苑真正主人是田在瑋、佟佐儀夫婦，開發商順天通房地產開發集團有限公司由田在瑋和佟佐儀夫婦共同成立，一直以來佟佐儀擔任公司董事長，田在瑋擔任公司總經理，負責項目具體開發事宜。

田在瑋和佟佐儀均為哈爾濱人，上世紀90年代，田在瑋擔任哈爾濱城市建設綜合開發辦公室副主任、哈爾濱住宅新區開發建設總指揮部指揮和哈爾濱市綜合開發建設總公司總經理，曾在哈爾濱開發15個經濟適用房項目。

佟佐儀一直在哈爾濱人民銀行和農業銀行哈爾濱分行任職，上世紀80年代末開始擔任哈爾濱市房地產開發公司總經理，1995年8月份，夫婦二人成立哈爾濱天通房地產開發公司，佟佐儀擔任董事長。

早年，田在瑋帶着女兒田靜和田羽，佟佐儀帶着女兒於冰、於凌和兒子於冬笑，七口人重新組成家庭，五名子女先後在田在瑋和佟佐儀旗下相關公司中擔任重要職務。

田在瑋因經濟適用房而興。1998年，北京市開始啟動首批經濟適用房建設，北京市城建辦負責人到建設部取經，當時建設部向其推薦了在哈爾濱有過成功開發經驗的田在瑋，由此，田在瑋開始與天通苑結緣。

隨後北京市政府和城建辦相關負責人實地考察哈爾濱經濟適用房項目，並表達了歡迎田在瑋參與北京經濟適用房項目開發建設的意向，1998年天通苑項目即啟動。

天通苑項目也讓田在瑋一戰成名。

目前田在瑋的身份，除了順天通開發總經理，還身兼全國政協委員、民革中央黑龍江市委副主委、北京黑龍江商會會長等。

除了天通苑，田在瑋及其家族成員還涉足金融、旅遊、養老、礦產等多個產業，並把業務擴展到北京和哈爾濱之外的山東、海南、陝西等多個省份。

2015年起，作為中國物業管理協會副會長的田在瑋開始逐步把重心放在物業領域，物業公司赴港上市或許只是第一步，上市申請中顯示，未來天通苑物業還將為其他社區提供增值服務、投資養老地產、發展社區綜合服務平台。

值得注意的是，田在瑋還在宋衛平旗下的綠城物業中擔任獨立非執行董事一職。

從1998年到2012年14年時間裏，天通苑5大區域、18個小區逐步建成，天通苑社區服務集團上市申請中顯示，天通苑共有746棟建築，由462棟住宅、205棟非住宅和79棟待售物業構成，總建築面積近1000萬平方米。

另一份權威材料披露，截至2009年，天通苑已經累計開發840棟建築物，總建築面積為855.4萬平方米。一位知情人士透露，不同於一般房地產項目，開發商在天通苑項目上較為強勢，再加上人口規模較大，造成天通苑社區特殊性。

該人士透露，天通公園裡項目的所在地原來是社區內公園的一部分，後被開發商開發，「2003年開始建的，由於是公共用地，開發商沒有土地手續，直到最近這三五年內年才辦理了手續。」

這一局面形成多少與天通苑本身複雜性有關，原來天通苑所在地為垃圾堆放場地和城鄉結合部，順天通開發不僅承擔項目建設開發任務，也承擔土地一級開發、拆遷及政府相關部分社會職能。

田在瑋2015年在一篇公開發表的署名文章中表示，由於天通苑處於北京朝陽和昌平兩區交匯處，治安力量較為薄弱，天通苑還成立了聯防隊和治安隊，承擔整個社區的治安。這只是天通苑承擔的公共職能之一。

此外，天通苑開發過程中，項目配套道路、學校、醫院、污水處理廠、電力、供暖、供水等大部分公共基礎設施均由開發商投資建設，甚至天通苑物業負責當地路燈和紅綠燈近十年時間，直到2014年才交給政府。目前仍負責供暖、污水處理等設施運營。

除了天通苑之外，田在瑋、佟佐儀夫婦還有其他相關產業和布局，但天通苑是最具價值的核心資產。

18年過去了，天通苑仍有79棟建築處於待售狀態，按照目前北京房價，這無疑是一筆巨大財富。

其實，順天通及相關企業圍繞天通苑開發已經形成了一個家族式生態圈，田在瑋、佟佐儀、於冰、於凌、於冬笑、田靜和田羽7人構成核心，與家族其他成員基本包攬了天通苑社區生活方方面面。

早年，家族成員圍繞天通苑成立了園林綠化、家裝市場、家政服務、地產經紀、設備維修、醫療健康、餐飲等多個實體公司。目前天通苑供暖服務的供應商為田在瑋兄弟田在琦，電梯服務供應商由另一位胞弟田在瑛負責。

不過，多數產業未能延續下去，田靜和田羽旗下的礦業、汽車銷售、家裝、家政、水電設備維修和電梯設備維修等公司，於冰、於凌和於冬笑旗下在濟南和青島等地投資公司及電梯公司，目前已經全部註銷或被吊銷。

今年田在瑋68歲，佟佐儀70歲，隨着年齡增大逐步由台前退至幕後，於冬笑等5位新一代掌門登台，與父母相比，他們摒棄地產開發等傳統產業，把更多的精力投放在金融、養老、醫療健康、社區服務等新興產業。

作為擁有28萬常住人口的超級社區，天通苑物業在其中更多扮演一個接入口的角色，利用數量龐大的業主群體培育新型產業，隨着田在瑋、佟佐儀謝幕，新一輩接棒者繼續憑藉天通苑延續着父輩們的家業。