人口老齡化這一問題近幾年逐漸浮出水面，成為日益受到關注的一大社會問題。在現代化因素的 影響下，傳統的「家庭養老」的功能越來越弱化，單純的機構養老己經不能滿足廣大老年人多方 面的養老需要。隨着中國老齡化趨勢加快，養老產業開始成為眾多企業眼中的「朝陽產業」，而 其中作為養老產業「載體」的養老住宅這一環節則成為了眾多投資者關注的焦點。目前，中國養 老住宅市場正處於加速發展態勢，機遇與挑戰並存。
報告中，德勤分析了中國養老住宅市場的現狀與趨勢。誰是養老住宅市場的參與者？不難想像房地產公司自然的成為了這個市場的主導者，其他的重要投資者還包括了養老服務機構、保險公司 和基金公司等。在研究的過程中我們發現了不同類型的投資者/公司之間存在着許多合作空間，比如房地產公司與養老服務機構的管理營運合作，本地實業集團與外國投資資金的合資項目等。由 於各個行業的投資者擁有自身的長處，合作能為項目帶來質量、營運以及融資上的優勢。 在迎接未來龐大需求的另一面，投資者要面對一些挑戰 ── 設施和服務供給與市場需求不匹配、 相關政府政策落實程度和融資渠道的制約等，這些因素對於養老房地產項目的營運和投資回報有 決定性的影響。以中國政府的政策為例，雖然近年來國家出台了一些對養老產業的扶持政策，以 稅務優惠和支持補貼等方法激勵市場投資與發展這行業，但整體來說政策與法規還不完善，發展 模式與監管也沒有統一的標準及規範。
中國的養老產業還處於初級階段，相比之下，海外的養老地產和養老服務市場已經成熟，並有着 不同的模式，比如英國的養老模式以政府主導為主，而美國的就以市場開發的模式運行着。這是 因為養老模式與國家的歷史、經濟發展和國民對於家庭的傳統觀念有着不可分割的關係。中國養 老產業的發展模式可以借鑒海外市場發展的進程，並配合本地的文化傳統和實際需求來發展，讓 體系日趨完善。
此外，中國的稅制複雜，投資或營運養老地產和養老服務所牽涉的徵稅繁多，在本報告的後部 分，我們特意編寫了關於中國養老產業稅收政策的附錄，簡單的介紹了養老產業的基準和政府的 優惠政策。此外，我們也附上了關於境外人民幣房地產投資信託(CNH – REIT)的附錄，協助您了解 這個投資工具在發展養老住宅市場的潛在機遇。
一、中國養老住宅市場現狀分析
2013年中國65歲以上人口佔比為9.7%，約 1.32億人；與此同時，老年撫養比從2007年的 11.17%上升到2013年的13.32%。根據聯合國人 口署預測，中國的老年人口將以每年超過800萬 人的速度增加，到2050年，老年人口佔比將達 到30.8%，約為4.3億人，80歲以上的老年人將 超過1億人（如圖1所示）。相對於世界老齡化 2.5%的平均速度，中國老齡化的速度為3.3%。
巨大的老年撫養人群為養老設施和服務行業帶 來重大發展機遇。2013 年公布的《國務院關於 加快發展養老服務業的若干意見》指出，發展 養老服務設施是發展中國養老服務業的主要任 務之一，並要求：2020 年末全國社會養老床位 數達到每千名老年人35-40 張，即比當前水平 增加一倍。假設至2050 年末，全國社會養老床 位數維持2020 年要求的每千名老年人35-40 張 不變（即每千名老年人需增加15-20 張），以 上述2050 年末全國老年人口2.60 億計算，則至 2050 年中國新增社會養老床位的潛在需求約為 390-520 萬張。
因此，來自不同行業的投資者在最近幾年紛紛 進入養老住宅市場。目前公開信息披露的八十 多個養老設施項目分佈在北京、上海、浙江、 海南、山東、四川、廣東等多地。而參與養老 設施建設和運營的除了房地產商，還包括了保 險公司和專業的養老服務機構等。從產品結構 上來看，中國目前的養老設施和服務已經逐漸 覆蓋了不同年齡階段老年人的多層次需求，但 是盈利模式依然在探索階段。
傅先生 某大型房地產集團執行總經理
隨着中國經濟的快速發展，人民生活質量、健康程度和壽命得到很大提高。但與此同時，現代化的家庭結構和生活節奏以及更大範圍、更方便的人員遷徙能力迫使中國傳統養老習慣發生改變。在未來的十五年，受到獨生子女政策影響的第一代父母逐漸進入八十歲，需要更多專業的看護和照料，因此，將成為養老住宅需求集中爆發的時期。
各方主體紛紛試水，房地產公司成為市場主導者
養老住宅產業的發展潛力吸引了來自不同行業的投資者，這其中包括了房地產公司、保險機構、養老服務機構、實業集團以及其他財務投資者等，承擔著不同或重疊的角色（如圖2所示）。 整體來看，房地產公司是養老住宅開發建設和養老服務設施運營的主體；養老服務機構在養老住宅的建設上有涉獵，但是還是以提供服務為主；保險機構則把養老住宅建設、設施運營和保險、理財產品結合起來，同時給一些優質項目提供資金協助。同時，我們還觀察到一些其他投資機構也以不同的形式來參與到養老住宅市場。我們具體來分析各個參與主體的主要養老項目、參與方式以及各自的特點。
房地產公司：開發建設主力軍
在眾多參與者當中，房地產公司由於長期積累的地產開發經驗，成為養老住宅建設開發的主力軍。根據公開資料，當前有三十多家房地產公司已經涉入養老住宅的建設開發和運營，而表達進入市場意願的更高達八十多家。具體來看（詳見表1），萬科有北京幸福匯、杭州良渚文化村等多個試點項目；保利地產有北京和熹會和上海西塘越等試點；遠洋地產背靠大股東中國人壽，聯手美國Emeritus，打造「椿萱茂」養老品牌，在北京亦庄的老年公寓項目已經開始運營；同時，一家知名房地產開發商在杭州的老年公寓已經運營一段時間，並在積極打造烏鎮雅達國際健康生態產業園項目等。基於巨大的市場潛力，很多房地產公司視養老住宅為未來的戰略發展方向，作為業務轉型和收入結構以及增長模式轉變的一個契機。但是，養老住宅相對於傳統住宅開發，對房地產企業提出更高的要求。首先，養老住宅需要地產企業加強在醫療、保健、娛樂等針對老年人需求的資源的整合能力；其次，由於養老住宅的資金投入巨大，而回收期相對較長，則需要地產企業提高獲取長期合理成本資金的能力；同時，養老住宅的地產企業長期項目運營和管理的能力也提出了考驗。
保利地產：「三位一體」打造養老產業
在眾多進入養老產業的地產公司中，保利地產無疑是領頭軍之一。目前，保利地產已將在北京、上海、廣州、成都、三亞等多個城市規劃及建設了7個養老住宅項目；其中北京西山的和熹會已於2012年年底正式運營。
和熹會位於保利地產北京西山林語項目之內，前身為一座星級酒店配套設施，後投入三千萬元改造成為佔地7000平米，建築面積約2萬平米的老年公寓。和熹會老年公寓擁有房間200套，床位400個，西側配建綜合門診部，並有999急救車駐點，二層設有康復理療區。截至2013年年底，和熹會入住老人110名，主要為高齡、半失能老年人。
目前和熹會的收費模式是在三檔會費（五萬、十萬、二十萬）的基礎上對於公寓床位月費、餐費以及護理費給予不同的優惠折扣。北京和熹會已經運營了一年多，由於前期投入資金量大，但相應的補貼、優惠政策並未落到實處，同時在醫保認定資格上未得到政府有利支持，因此入住率受到限制，直接影響了項目的盈利能力。
保利地產的首個養老項目試點北京，出於幾個方面的考慮。
首先，不同於福利性養老機構，和熹會老年公寓定位於中高端老年人群體，北京的高收入和高知識這類群體遠高於其他城市。
其次，北京擁有全國最集中最豐富的醫療資源，從而保障目標客戶最重要的醫療保健需求。因此，北京和熹會承擔了保利地產在養老產業商業模式實驗的職責，而專門成立的保利安平公司將成為保利提供養老服務的窗口機構，負責將「和熹會」作為保利在養老地產的專業品牌向全國推廣並提供運營管理的職能。
在養老住宅的盈利路徑上，保利地產也有着自己的規劃。在短期內，保利的養老住宅建設和運營處於投入階段，將通過適老住宅銷售反哺適老產品研發建設以及適老配套改造；在中期內，保利養老住宅將用3-5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，保利將用8-10年的時間使其養老住宅和服務產品發展達到發達國家的盈利水平，並打通金融通道、實現房地產投資信託資金(“REIT”)上市。
未來，保利地產將以全產業鏈形式進入養老產業，打造機構養老、社區養老和居家養老「三位一體」的中國式養老模式。保利地產計劃在十年內建設50個養老機構，每個機構大約200-300個床位；同時，在每個新建50萬平方米社區配備一萬或者8000平方米的老年持有公寓；並在2-3年內投入3-5億元，對所有保利舊社區進行適老化改造，加強社區關懷，引進相應服務。
在此基礎上，保利還在三亞、成都、麗江等風景秀美、氣候宜人的城市，利用現有項目資源，銜接相應客戶群，試點老年旅遊、分時度假形式的「候鳥式」養老地產項目。
而2014年7月，保利地產將與中國老齡委在廣州保利世界貿易中心共同舉辦「2014首屆中國國際老齡產業博覽會」，並以此次博覽會為推廣平台，成立中國養老適老產業聯盟，順暢養老產業鏈，保障養老適老產品的品質，促進養老產業的健康發展。
數據來源：公司網站、德勤採訪和分析
養老服務機構：設施運營支撐者
養老住宅除了給老年人提供適合他們居住的場所，還需要提供保障老年人基本生活的照料和護理的基礎上，更需要滿足其追求高品質生活和生命質量的需求。因此，老年教育、文化、體育、娛樂、旅遊、養生、健康管理、醫療保健、護理等一系列配套措施的建設、完善和運營都是養老住宅必不可少的元素；作為提供這些養老服務產品開發和運營管理的養老服務機構則更是整體養老住宅市場不可或缺的重要力量。
中國的養老服務業才剛剛起步，但是我們也觀察到越來越多的機構加入到這個市場。從表2可以看出，目前中國的養老服務市場主要以老年公寓、服務中心、護理院等實體養老機構形式提供介護型和長期看護型的養老服務，並以專業居家生活照料和護理服務為輔。
很多國外的養老服務機構也開始進軍國內市場，與國內公司成立養老服務公司或自行建立養老服務相關公司，期待在中國養老服務市場上大展拳腳。與地產商注重養老住宅建設的策略不同，目前在中國運營的養老機構，尤其是外資養老機構，主要通過在城市中心的住宅社區租賃改造養老設施，提供中高端的養老服務。
美國峰堡投資集團：聯手本土資源打造城市中心養老社區
2012年8月，美國運營養老社區產業經驗豐富的峰堡投資集團(Fortress Investment Group) 與復星集團的合資公司——星堡老年服務有限公司成立，而星堡的首個旗艦社區——星堡中環養老社區於2013年5月正式投入運營。峰堡集團此次聯手的復星集團，是中國最大的民營綜合化企業，旗下擁有醫療服務、地產運營、旅遊服務、養老保險、金融投資等多種業務板塊。
星堡中環養老社區位於上海市寶山區，總面積約18,000平方米，與其他養老地產項目或社會養老院相比，該社區的收費模式是首創的月費全包制，除了住宿費用，還包括一日三餐、公共事業費和維護費、客房清潔、24小時緊急醫療回應、社區內設醫療診所等。老人根據入住房型的不同，每月繳納5,000元到3萬元不等的費用。此外，老人在入住社區時，將一次性支付一筆五萬元的入住費，涵蓋房間的裝修、電器和傢具以及對他們的健康評估和制定護理計劃。
星堡中環養老社區包括150間獨立生活單元，為老人提供一室戶到大兩室戶等各種戶型。除了居住單元以外，社區也為住戶及其家人提供了各種公共活動空間，包括餐廳、咖啡廳、適宜老人的健身房、棋牌室、書畫藝術室、教室、圖書館、茶吧、電腦房和中西醫結合的診所。同時，星堡中環養老社區還有供50個單獨居住和雙人居住的協助式護理床位，為需要額外護理服務的住戶提供諸如協助洗澡、用藥、就餐、穿衣等定製化協助服務，包括失憶護理、現場醫療、職業與語言治療服務。星堡中環養老社區的場地和樓房並非自建而是租用，未來星堡還會在上海乃至全國以租賃或自薦的投資方式，尋找建設更多養老社區的機會。
數據來源：公司網站、德勤採訪和分析
作者，吳蘋，主管合伙人，德勤中國生命科學與醫療行業；何錦榮，主管合伙人，德勤中國房地產行業
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