作者：金杜律師事務所 胡喆 陳府申

資產證券化獨樹一幟地降低融資成本，優化資本結構功能與資金需求量大，與重資產情形普遍的房地產行業有着天然的結合優勢。隨着中國資產證券化市場的蓬勃發展，除了傳統的CMBS/RMBS/REITs等交易外，包括「購房尾款資產證券化」、「物業管理收入資產證券化」等創新資產證券化交易也在蓬勃興起。

第一部分：要點梳理

房地產資產證券化的資本架構選擇

權益型REITs的交易結構

1. 為什麼用不動產投資信託基金?

• 對賣方而言

  可能是售價最大化的一種方式 (更廣泛的投資者來源) 

  可能比私人銷售,  或者其它上市形式更有吸引力

• 對投資者而言

  複製直接投資不動產的經濟效益 (通常意味着稅項直接穿透至投資者進行計算)

  投資具有流動性

  可能允許投資者接觸到多元化的投資組合 (以此降低風險) 

• 推進市場發展 

  基金使得大規模「資本池」的形成, 從而進一步推動不動產的需求

2. 以S-REITs為例

(1) S－REITs 整體架構

(2) 境內物業資產控制權的跨境轉移的方式

3. REITs

• 房地產信託投資基金REITs(Real Estate Investment Trust) 通過發行收益憑證彙集眾多投資者的資金,   由專門機構經營管理,   主要投資於能產生穩定現金流的房地產,   在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給投資人,   從而使投資人獲取長期穩定的投資收益;  

• REITs通常採取公司制或者契約制(基金或信託)的形式,   通過證券化的形式,   將流動性較差的房地產資產轉化為流動性強的REITs份額,   提高了房地產資產的變現能力,   提高了資金利用效率。 

• 權益型REITs(Equity REITs)：擁有並經營收益型房地產,   並提供物業管理服務,   主要收入來源為出租房地產獲得的租金,   是REIT的主導類型;  

• 抵押型REITs(Mortgage REITs)：直接向房地產所有者或開發商提供抵押信貸,   或者通過購買抵押貸款支持證券間接提供融資,   其主要收入來源為貸款利息,   因此抵押型REIT資產組合的價值受利率影響比較大;  

• 混合型REITs(Hybrid REITs)：既擁有並經營房地產,   又向房地產所有者和開發商提供資金,   是上述兩種類型的混合。

4. REITs的上市要求

(註：在分紅時, 託管基金的凈收入是在單位信託證券持有者的名下被徵稅的, 而不是在託管基金的名下被徵稅。)

香港

• 第一家以人民幣計價的不動產投資信託基金 (惠賢產業信託) 在在香港上市

新加坡

• 作為亞洲不動產投資信託基金的樞紐

• 23家不動產投資信託基金

• 3家合式證券信託基金 (不動產投資信託基金,  與不動產信託基金的組合)

• 4家不動產信託基金

澳大利亞

• 歷史悠久的不動產投資信託基金市場

• 全球第二大不動產投資信託基金市場

證券化交易結構

房地產資產證券化的基礎資產選擇

證券化交易法律問題

房地產資產證券化的結構設計要點

1. 資產歸集

• 實際特定原始權益人與歸集原始權益人; 

• 權利轉讓與權利義務概括轉讓; 

• 價款支付與所有權保留;  以及

• 通知與權利完善。

2. 循環購買

• 基礎資產的期限與贖回; 

• 循環購買的範圍與標準; 

• 設定循環期與購買終止事件,  以及

• 循環購買與相關分配的協調(留存金額不低於累積贖回金額減去累計循環購買金額)。

3. 利率調整

• 上調和下調的基點範圍(一般為下浮200基點至上浮100基點區間內);  

• 調整期間(一般為第3年和第5年);  以及

• 取得差額支付承諾人、擔保人和次級投資人的書面同意。

4. 回售贖回

• 回售的時間節點(一般在第3年和第5年); 

• 首次回售行權的先決條件(一般為利率調整); 

• 贖回的時間節點(一般在第3年和第5年);  以及

• 首次贖回行權的先決條件與第二次贖回行權的觸發條件(本金規模降低到一定比例,  一般為50%)。

5. 信用增級

• 差額支付承諾;

• 境內擔保;

• 境外擔保;

• 維好承諾; 以及

• 流動性支持。

第二部分：實例分析

購房尾款資產證券化操作要點及案例解析

1. 交易步驟

專項計劃設立:  認購人與管理人簽訂《認購協議將認購資金以專項資產管理方式委託管理人管理,   管理人設立並管理專項計劃,    認購人取得資產支持證券,   成為資產支持證券持有人。

基礎資產認購: 管理人以認購資金向原始權益人購買基礎資產。基礎資產即指基礎資產清單所列的由原始權益人在專項計劃設立日、循環購買日轉讓給管理人的、原始權益人依據購房合同自基準日起對購房人享有的要求其支付購房款償還所對應的債權和其他權利;    

基礎資產管理: 管理人委託原始權益人作為資產服務機構,   對基礎資產進行管理,   包括但不限於現金流回款的資金管理、現金流回款情況的查詢和報告、購房合同的管理、資料保管等;  

基礎資產收益分配: 資產服務機構在每個應收賬款歸集日將基礎資產產生的現金劃入專項計劃賬戶,   並將該現金流回款與原始權益人的自有財產、原始權益人持有或管理的其他財產嚴格區分並分別記賬;   

增信措施: 維好承諾人出具《維好承諾函》,    承諾其在知曉原始權益人於承諾期間內任何時候確定其流動資產將不足以如期履行其在任何專項計劃文件項下的支付義務後,   以一切適當方式為其提供足夠資金如期履行其在專項計劃文件項下的有關支付義務。

2. 按揭定性問題

• 基礎資產定性為債權

• 債務人定位為購房人而非按揭銀行

• 按揭無法落實的回購

3. 開發貸銀行監管問題

• 債權的歸屬

• 監管安排的相對性

4. 公司資質

• 開發公司和項目本身的相關資質

• 進行銷售所需的相關證照(如預售許可證)

5. 合同性質

• 雙務合同的履約

• 權利完善

6. 基礎資產遴選標準實例

• 基礎資產對應的全部購房合同適用法律為中國法律, 且在中國法律項下均合法有效, 並構成相關購房人在購房合同項下合法、有效和有約束力的義務, 原始權益人(無論其自身作為購房合同一方或通過《應收賬款轉讓合同》受讓方式取得相關權利)可根據其條款向購房人主張權利;  

• 截止至基準日, 項目公司已經履行並遵守了基礎資產所對應的任一份購房合同項下應盡義務; 

• 購房合同中的購房人系依據中國法律在中國境內設立且合法存續的企業法人、事業單位法人、自然人或其他組織, 且未發生申請停業整頓、申請解散、申請破產、停產、歇業、註銷登記、被吊銷營業執照或涉及重大訴訟或仲裁; 

• 原始權益人合法擁有基礎資產, 且基礎資產上未設定抵押權、質權或其他擔保物權;  

• 基礎資產可以進行合法有效的轉讓, 且無需取得委託人或其他第三方的同意; 

• 購房人在購房合同項下不享有任何主張扣減或減免應付款項的權利(為避免歧義, 前述扣減或減免應付款項的權利不包括購房人享有因房屋實際面積誤差而享有對實際購房款扣減的權利);  以及

• 基礎資產不涉及訴訟、仲裁、執行、破產程序或被強制執行司法程序。

物業費收益權資產證券化操作要點及案例解析

1. 交易步驟

• 原始權益人受讓基礎資產:  原始權益人與物業服務提供方簽署《轉讓協議》,    受讓各物業服務提供方特定期間內依據物業合同對業主或開發商所享有的物業費債權與前述債權相關的其他附屬權利(如有);   

• 專項計劃設立:  認購人與管理人簽訂《認購協議》,    將認購資金以專項資產管理方式委託管理人管理,   管理人設立並管理專項計劃,     認購人取得資產支持證券,    成為資產支持證券持有人;   

• 專項計劃認購基礎資產:  管理人以資產支持證券持有人交付的認購資金向原始權益人購買基礎資產;    

• 物業收益歸集與分配:  專項計劃存續期間內每個物業費歸集日,    各物業服務提供方應將相當於必備金額的基礎資產現金流歸集至資金歸集賬戶,    由資產服務機構將資金劃付給專項計劃託管賬戶;  

• 不合格資產贖回與循環購買: 原始權益人對不合格基礎資產予以贖回的情形下,    原始權益人向管理人持續提供符合合格標準的基礎資產,    由管理人以專項計劃賬戶項下資金作為對價於循環購買日持續買入符合合格標準的新增基礎資產。 

2. 公司資質

物業服務企業應劃分為三級資質,   不同資質要求對應不同物業管理項目範圍。

3. 合同性質

作為雙務合同,   需要考慮物業公司的履約情況,   並結合合格標準設定與回購設定進行綜合優化。

4. 合同期限

物業合同期限一般無法覆蓋計劃的期限,   故需要通過正確界定基礎資產性質和設計循環購買機制進行解決。

5. 特殊類型的合同

前物業管理合同/業主委員會簽訂的物業管理合同/案場物業管理合同

6. 收費類型

包干制 vs. 酬金制

7. 基礎資產遴選標準實例

• 基礎資產對應的全部物業合同適用法律為中國法律,  且在中國法律項下均合法有效,  並構成相關物業合同委託人在物業合同項下合法、有效和有約束力的義務,  原始權益人(通過《轉讓協議》以受讓方式取得相關權利)可根據其條款向物業合同委託人主張權利;  

• 物業合同提供方已經履行並遵守了基礎資產所對應的任一份物業合同項下應盡義務;  

• 同一物業合同項下物業合同付款義務人自初始基準日之後應支付的物業管理服務費用、停車管理服務費用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業合同項下其他應由物業合同付款義務人支付的款項須全部計入資產池(為避免疑義,  物業合同付款義務人初始基準日以前應付未付的物業管理服務費用、停車管理服務費用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業合同項下其他應由物業合同付款義務人支付的款項但在初始基準日之後完成支付的,  不屬於基礎資產。);  

• 物業合同委託人系依據中國法律在中國境內設立且合法存續的企業法人、事業單位法人、自然人或其他組織,  且未發生申請停業整頓、申請解散、申請破產、停產、歇業、註銷登記、被吊銷營業執照或涉及重大訴訟或仲裁;  

• 原始權益人合法擁有基礎資產,  且基礎資產上未設定抵押權、質權或其他擔保物權;  

• 基礎資產可以進行合法有效的轉讓,  且無需取得物業合同委託人或其他第三方的同意;  

• 基礎資產所對應的任一份物業合同項下的到期物業費最新一年的繳費率均已到達【X】%;  

• 在物業合同項下付款義務人在物業合同項下不享有任何主張扣減或減免應付款項的權利;  

• 基礎資產不涉及未決的訴訟、仲裁、執行、破產程序或被強制執行司法程序。

類REITs資產證券化操作要點及案例解析

1. 交易步驟

資產重組：原始權益人設項目公司分別持有相關目標資產。

專項資產管理計劃設立募集：認購人與計劃管理人簽訂《認購協議》, 將認購資金以專項資產管理方式委託計劃管理人管理, 計劃管理人設立並管理專項計劃,   認購人取得資產支持證券, 成為資產支持證券持有人。

私募基金設立募集：基金管理人非公開募集資金設立非公募基金, 原始權益人向非公募基金出資, 認繳非公募基金的全部基金份額。

股權收購和委託貸款：私募基金設立後,   基金管理人收購原始權益人持有項目公司的100%股權, 同時給項目發放委託貸款(包括優先債和次級債),   且將持有的優先債的利息收益權通過實物分配方式轉讓至原始權益人。

私募基金份額及債權收益權轉讓：計劃管理人根據專項計劃文件的約定, 以自己的名義, 代表專項計劃的利益, 與原始權益人簽訂債權收益權轉讓協議, 受讓原始權益人所擁有的債權收益權以及私募投資基金份額。

2. 項目重組

• 項目公司分立

• 經營性物業貸的償還

• 契約式基金引入

• 資本弱化的股債結構

• SPV的設立

• 吸收合併(正向/反向)

• 登記操作 

3. 項目控制

• 物業抵押

• 主租賃安排

• LTV/DSCR

類CMBS資產證券化操作要點及案例解析

1. 交易步驟

資金信託設立： 委託人將貨幣資金委託設立資金信託,   從而持有信託受益權;   

發放信託貸款：資金信託向項目公司發放信託貸款;  

設立專項資產管理計劃計劃：計劃管理人設立信託受益權專項資產管理計劃,    募集資金以認購委託人持有的信託受益權;  

信託收益分配至專項計劃：專項計劃存續期間,   資金信託在每月收到項目公司支付的貸款本息後,    將當月收到的信託貸款本息扣除當期必要的費用後全部分配給信託受益人,    也即專項計劃;   

專項計劃收益分配至資產支持證券持有人：計劃管理人向託管銀行發出分配指令,   託管銀行根據分配指令,   將相應資金劃撥至登記託管機構的指定賬戶用於支付資產支持證券本金和預期收益。在每個兌付日,   在支付完畢專項計劃應納稅負、當期管理費、託管費和其他專項計劃費用以及當期優先級資產支持證券預期收益和本金後,   將剩餘資金之50%支付給次級資產支持證券持有人。

2. 作為抵押品的商用物業 

• 已完工的物業 

• 能持續產生穩定的現金流 

• 具有良好的運營紀錄（合理的維護成本和穩定的收入) 

3. 商用物業抵押貸款 

• 利息支付能為物業的租金收入所覆蓋 

• 通過再融資到期一次還本 

• 其他擔保措施, 如股權質押、收租權力讓渡和現金流控制等 

• DSCR（債務覆蓋比率）保障

• LTV（貸款與抵押物業價值比率）保障

4. 嫁接信託的其他作用

• 構建穩定現金流符合清單要求

• 一定程度弱化基礎資產瑕疵

• 更好地構建破產隔離

• 製造擔保受體

跨境CMBS資產證券化操作要點及案例解析

萬達CMBS