來源 | 時代周報

內地房企赴港上市困難重重。

12月5日，景業名邦在香港交易所主板上市，成為今年第6家成功上市的房企。

進入2019年，截至目前成功上市的還有德信中國、銀城控股、中梁控股、天保集團和新力控股。

從2018年開始，房地產行業便掀起了赴港上市熱潮。

據時代周報統計，2018年赴港IPO的房企達12家，創近3年之最。延續2018年的熱度，2019年來自各地的多家區域房企遞交招股書，齊聚港交所。

最新一家奔赴港股資本市場的是大唐地產。11月29日，大唐集團控股有限公司(下簡稱「大唐地產」)向港交所遞交招股書。2009年，大唐地產就啟動了第一次上市，計劃擱淺後，經過10年蓄力，大唐地產重新啟動上市計劃。

截至目前，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、港龍地產、匯景控股以及大唐地產7家。

從新上市房企可以看出，近兩年上市的中小型房企偏多，它們的普遍特點是規模小、負債高。在融資環境收緊、市場環境難測的情況，IPO輸血變得愈發重要。

「目前着急上市的中小房企資金壓力肯定不小，現在並非上市的最好時間，因為市場整體估值偏低，還存在破發風險。」12月6日，一位廣州中小房企融資部人士向時代周報記者表示，但上市後擁有的融資平台更多了。

赴港上市能緩解眼下的困難，但絕非持久發展的「靈丹妙藥」。這些中小房企要想在資本市場平台有好的表現，最重要的是闖過自身發展關。

在行內人士看來，多元化的融資渠道、充足的現金流、過硬產品以及完善布局才是房企在冬天生存下去的關鍵因素。

上市等待周期拉長

從IPO遞表到正式掛牌上市，今年內地房地產企業在香港上市排隊等候的周期明顯拉長。

中梁地產從遞交招股書到成功上市的前後時間為245天，新力則用了175天。

12月7日，一位熟悉香港市場的投資機構相關人士告訴時代周報記者，香港上市主要分為準備、審批和銷售三個階段，等待時間因公司而異，一個IPO從申請到上市長達一年，然後到發行，部分企業在半年內可以完成上市，而優秀的企業僅需3個月就可以上市。

「企業申請上市排隊時間變長，現在是普遍現象，主要是因為交易所審批更加嚴格和謹慎，交易所主要考量申請上市房產公司的債務規模、現金流情況、土地儲備構成等，以避免缺乏可持續性問題。」12月6日，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對時代周報記者分析指出。

上述投資機構人士告訴時代周報記者，香港上市不僅要過審批監管兩道關，更重要的還是必須通過上市保薦人的第一道審核關，保薦人任何把關失當行為都會遭致嚴重處罰。

他進一步分析指出：「聯交所優先把通道放給新經濟公司，今年房企上市之所以速度放緩，跟上述原因有關係。」

速度放緩之下，漫長的等待時間讓不少房企上市文件多次出現「失效」狀態。根據港交所規則，申請企業向港交所遞表時間超過6個月未獲批，其招股書就會自動呈現失效狀態，需要重新遞交新的財務資料。

今年5月2日曾更新過一次上市申請的海倫堡地產，近日其上市文件再次呈現「失效」狀態。無獨有偶，5月23日更新過上市申請的奧山控股，第二次遞交的招股書狀態也已經顯示為「失效」。

上市背後的融資考驗

熬過了前期漫長的準備期和審核期，正式步入資本市場的中小房企還面臨著募集規模降低、新股發行價偏低等難關。

跟2018年相比，2019年上市房企的募資金額整體偏低。今年已經上市的6家房企中，募資規模從大到小依次是：中梁控股27.73億港元、新力控股19.64億港元、德信中國13.73億港元、景業名邦11.78億港元、銀城國際7.71億港元、中國天保6.2億港元。而在去年，募資金額最高的是正榮地產，為44.81億港元。

「今年融資規模最大的新力融了不到20億港元，這個數額僅是一個項目的地價。」上述廣州中小房企的融資部人士向時代周報記者表示，上市前各種準備工作所耗費的精力和金錢不少。「有一系列審核工作要做，時間漫長複雜，花費大量人力物力，費用從幾百萬元到幾千萬元不等。而有些房企只融到幾億元，對比來看，未必划算。」

募資規模偏低也影響到上市房企的股票發售。

2019年2月登陸港交所的德信中國，便曾出現認購不足的情況。銀城國際同樣也遭遇了公開發售股份認購不足的困擾，有2094萬股重新分配至國際發售。

與此同時，今年新上市房企新股發行價也偏低，平均首發價不足3.5港元，比去年下降逾三成。其中，中梁控股每股發行價為5.55港元/股；其次是新力控股3.98港元/股；景業名邦3.16港元/股，剩餘4家都不足3元，德信中國、中國天保、銀城國際分別為2.80港元、2.5港元、2.38港元。

房企上市意味着擁有更廣闊的融資平台，但前提條件是需要通過資本市場考察，獲取評級機構的認可。而到目前為止，2018年以來新上市房企中，僅有正榮地產、弘陽地產、大發地產、中梁控股成功發行境外債，每筆融資金額在1億‒3億美元之間。

闖過自身發展關

房企能否順利上市，以及上市後能否獲得資本市場的青睞，更多地取決於自身條件。

事實上，今年上市房企中，它們的共同特點是：規模增速較快，但債務和槓桿較高。

根據招股書顯示，2016‒2018年末及2019年6月底，大唐地產的負債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元，凈負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。

景業名邦的負債更是像經歷了「過山車」一般。2016‒2019年上半年，景業名邦總借款分別為7.3億元、11.2億元、7.6億元以及16.68億元，凈負債率分別為614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。

奧山控股在2018年凈資產負債率就高達283.1%，而2017年時更是達到了568.9%。

在事實上，在IPO的征程中，除了中梁控股、新力控股、大唐地產等中型房企之外，還有部分不足20億元的「蚊型」房企。土儲匱乏和布局限制是他們面臨的最大困境。

已經上市的河北天保，總土儲約為200.8萬平方米，其中85.4%在張家口；總部位於張家口的奧山控股總土儲約為340萬平方米，其中63.2%位於武漢；三巽集團總土儲約為420萬平方米，有90.6%分佈於安徽省；發跡於江蘇常州的港龍地產在20個城市的56個開發項目的總土地儲備為471.54萬平方米。上述四家房企的土儲規模均不到500萬平方米。

財務狀況的改善和布局戰略的調整需要長時間的精力以及大手筆的資金投入，在眼下殘酷的生存壓力面前，搶搭資本班車奔赴IPO成為中小房企最及時的「自救手段」。

「港交所核心還是看信披，有很多虧損的企業也能在港交所上市。」 12月6日，明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強向時代周報記者表示，港交所實行註冊制，門檻相對較低，只要符合規則便可通關。

「上市是把雙刃劍，中小房企可以藉助上市平台緩解資金壓力，用於下一步發展，但如果企業的基本面持續惡化，資本市場也會給出負面反饋。」 上述廣州中小房企融資部人士指出，未來企業要想在資本市場獲得肯定，還是需要有充足的現金流以及穩步增長的業績做基礎。

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