香港上市闽系房地产企业：2019财报大盘点

截止至目前(2020年4月15日)，在香港上市的闽系房地产企业共有14家，分别是：

同时还有2家闽系房地产企业在香港递交招股书，目前正在上市处理中：

金辉地产，于2020年3月25日向港交所递表；

大唐地产，于2019年11月29日向港交所递表。

值得一提的是，闽系房地产企业也开始纷纷把自己的物业管理业务推向香港资本市场，宝龙商业管理(09909.HK)已于去年12月30日在香港主板上市，正荣服务也于1月2日在港交所递交招股书。

2019年房地产监管部门的基调依然是“房住不炒”，那么这14家闽系房地产企业2019年的业绩表现如何呢？

盈收

1、营业收入

这14家闽系房地产企业，2019年总营业收入达3,809.67亿元（人民币，下同），平均营业收入272.12亿元，有4家房地产企业营业收入超过平均值，10家未达平均值。

其中世茂房地产占近三成，以1,115.17亿元的营业收入遥遥领先于其它13家闽系房企，旭辉控股集团、融信中国和正荣地产则以547.66亿元、514.63亿元和325.58亿元分列第二、三、四位，而负面消息频传的福晟国际以15.96亿元垫底。

按营业收入的增速来看，14家闽系房地产企业中，其中有12家录得正增长，2家负增长。

中国三迪2019年营业收入虽然只有19.42亿元，但与2018年相比，营收暴增431.9%，位列增速第一位，融信中国和弘阳地产营业收入也取得了不俗的增长，分别为49.8%和64.2%。而禹洲地产和三盛控股的收入则是负增长，增长率分别为-4.4%和-3.1%。

2、毛利及毛利率

与营业收入相同，按毛利金额排名前三甲分别是世茂房地产（341.31亿元，毛利率30.6%）、旭辉控股集团（137.54亿元，毛利率25.1%）和融信中国（124.75亿元，毛利率24.2%），排在末位的依然是福晟国际（3.93亿元，毛利率24.6%）。

毛利率排名前三的企业分别是三盛控股（36.7%）、宝龙地产（36.4%）和力高集团（34.3%）。这14家闽系房地产企业的平均毛利率为28.6%，略高于碧桂园的26.1%和融创中国的24.5%，看来闽系房地产企业的管理水平还是不错的。

3、净利润及净利润率

净利润排名前三的分别是世茂房地产（163.80亿元，净利率14.7%）、旭辉控股集团（90.41亿元，净利率16.5%）和宝龙地产（60.18亿元，23.1%）。

净利润率排名前三的企业分别是中国三迪（24.1%）、宝龙地产（23.1%）和中骏集团控股（18.8%）。

中国三迪，以亮眼的营业收入增长率和净利润率，展现了其品牌价值的提升，有否可能成为闽系房地产企业中的一匹黑马呢？期待着中国三迪2020年的表现。同样吸引大家眼球的是三盛控股、福晟国际和明发集团，净利润率只有个位数：1.5%、7.8%和9.0%。

股东收益

1、归属于母公司的净利润

要问14家闽系房企谁最会赚钱，自然是营收遥遥领先的世茂房地产，以108.98亿元稳居第一，旭辉控股集团以64.37亿元居第二位，宝龙地产以40.41亿元位列第三位。

归属于母公司的净利润不足10亿的有4家(明发集团、中国三迪、福晟国际及三盛控股)，其中三盛控股以0.69亿元排在最在一位，不到世茂房地产的1%。

2、每股收益和市盈率

* 以2020年4月15日港元兑人民币汇率0.9082折算市盈率

每股收益和股价（以2020年4月15日收盘价计）排名前三的分别是世茂房地产（收益3.31元/股，股价29.8港元/股）、建发国际集团（收益1.99元/股，股价10.72港元/股）和融信中国（收益1.87元/股，股价7.94港元/股）。

位列最后一名的福晟国际（收益0.01元/股，股价0.09港元/股）成了14家闽系房企中唯一的仙股。

都说收益是股价的支撑，这14家闽系房地产企业中，扣除明发集团停牌影响，其余13家房地产企业平均市盈率达8.62倍。（以2020年4月15日收盘价计，港元兑人民币汇率0.9082折算）

其中三盛控股却是神一般的存在，其每股收益为0.16元，而每股股价是7.09港元，位列市盈率排名第一（41.01倍），不得不说三盛的市值管理工作相当出色？市盈率第二位的是力高集团（11.03倍），第三位是世茂房地产（8.17倍）。

股价的对比中未取得其数据，因明发集团于2016年4月1日起停牌，停牌事件源于2016年3月17日，罗兵咸永道（即普华永道，明发集团前审计师）因其未能对明发若干股权转让、销售交易以及多项与其他公司具资金流动性质的事宜取得足够且适当的审核凭证，故对明发2015年财务报表“不发表意见”。直到4年后的今天，明发复牌事宜一直未明朗。

物业销售

1、物业销售额及销售增长率

江湖地位几何，销售额来体现，物业销售总额排名前三的企业分别是世茂房地产（1,052.91亿元，增长率30.1%）、旭辉控股集团（506.44亿元，增长率29.8%）和融信中国（502.53亿元，增长率50.4%）。

按物业销售增长率排名，第一位是中国三迪，其物业销售总额仅有17.87亿元，但是较上年暴增651%，第二位是弘阳地产，增长66.4%，第三位是融信中国，增长50.4%。禹洲地产和三盛控股却都是负增长，分别为-4.9%和-3.9%。

2、合约销售

以合约销售面积计，世茂房地产、旭辉控股集团和正荣地产以1,465.60万平方米、1,203.55万平方米和843.95万平方米分列第一、第二和第三位。

以每平方米的平均销售价格计，融信中国、世茂房地产和建发国际集团以21,583元、17,744元和17,316.79元分列第一、第二和第三位。明发集团每平方米平均销售价格最低，为7,808.68元。

福晟国际未公布合约销售面积，排名时未考虑其数据。

资产负债

1、资产、负债及净资产

资产、负债和净资产位列前三的企业均为世茂房地产（资产4,714.54亿元、负债3,547.50亿元、净资产1,167.04亿元）、旭辉控股集团（资产3,227.00亿元、负债2,554.84亿元、净资产672.16亿元）和融信中国（资产2,142.08亿元、负债1,729.2亿元、净资产412.88亿元）。

这14家闽系房地产企业中，除上述三家企业外，资产总额在1,000-2,000亿元的有5家，资产总额在500-999亿元的有3家。

福晟国际、中国三迪和三盛控股，资产总额均未达到250亿，福晟国际只有139.06亿元。福晟国际、中国三迪和三盛控股，不仅资产总额小，净资产额更是迷你，分别为28.51亿元、40.00亿元和15.07亿元，均未达到百亿规模，看来中国三迪在销售增长率亮眼的光环下还是不够强大。

2、资产负债率及净资产负债率

房地产，一直以来是都是高负债的行业。高负债，可能高增长、高收益，但更多的可能是高风险。

资产负债率排名前三的企业分别是三盛控股（93.6%）、力高集团（84.6%）和建发国际集团（83.0%）。资产负债率最低的是世茂房地产（75.2%），宝龙地产与其相当（76.1%）。14家企业的平均资产负债率为80.9%，依然维持在较高的水平。

净资产负债率排名前三的企业分别是三盛控股（1,458.2%）、力高集团（549.8%）和建发国际集团（489.4%）。资产负债率最低的是世茂房地产（304.0%），宝龙地产与其相当（317.7%）。14家企业的平均净资产负债率为480.5%，三盛控股的股东高处不胜寒啊！

3、短期偿债比

现金（包含限制性现金和现金及现金等价物）是考量房企应对短期负债的重要因素之一，现金越足，流动性风险越低。当然要考量偿债能力，不仅要看现金总额，还要看现金比率（现金与短期借贷的比率）。

现金总额排名前三位的分别是世茂房地产（596.23亿元）、旭辉控股集团（576.42亿元）和禹洲地产（355.11亿元）。中国三迪、福晟国际现金总额分别为7.7亿元和9.44亿元，排名倒数第一和倒数第二，不足10亿元。不容乐观的还有三盛控股和明发集团，现金总额分别为12.18亿元和35.91亿元。

14家企业的短期偿债比均值为1.59倍，排名前三的是建发国际集团（3.54倍）、旭辉控股集团（2.73倍）和禹洲地产（2.33倍）。排在末位三家是：三盛控股（0.30倍）、福晟国际（0.31倍）和明发集团（0.55倍），均低于1倍。明发集团、三盛控股和福晟国际真是难兄难弟，各项指标都同在一个水平线上。

土地储备

1、土地储备

土地储备量，决定着未来两三年企业在行业的地位高低，预示着未来的生存及发展，所以想要保住或者提升行业地位，就看拿地的本领了。

因多家企业未公布储备的土地面积，因此以公布的储备土地规划建筑面积做为比较，其中福晟集团未公布土地储备情况。其余13家闽系房企中排名前三的企业分别是世茂房地产（3,091.55万平方米）、宝龙地产（2,972.90万平方米）和融信中国（2,700万平方米）。13家企业土地储备均值为1,788.33万平方米，中国三迪（213.50万平方米）、三盛控股（321.22万平方米）、弘阳地产（295.43万平方米），不足500万平方米，中国三迪和弘阳地产在土地储备方面竟低于三盛控股，销售调整增长的背后是要面临没房卖的风险？

三费管理水平

三项费用在会计上是指管理费用、销售费用、财务费用（在港股财报中对应的分别是：销售及分销成本、行政费用或行政支出以及财务成本），三费费用率=（销售费用＋管理费用＋财务费用）/营业收入，该数值越低，表明企业的管控能力越强。

银根收紧、去杠杆的背景下，为争取更大的利润空间，严控三费已经是大势所趋。

1、营销开支及占比

营销开支总额排名前三的企业分别是世茂房地产（28.25亿元，2.5%）、旭辉控股集团（17.39亿元，3.2%）和融信中国（11.99亿元，2.3%）。排在最后一位的是福晟国际（0.97亿元，6.1%）。营销开支的多少与企业的体量及规模有直接的关系，要衡量费用的效率，使用营销费率（营销开支/营业收入）更为合理。

营销费率平均值为4.9%，排名前三的企业分别是三盛控股（16.0%）、建发国际集团（6.6%）和福晟国际（6.1%）。低于平均值的企业有8家，最低的为融信中国（2.3%）。比较诧异的是建发国际的营销费率竟达6.6%，销售工作尚有很大的提升空间？

2、行政开支及占比

行政开支总额排名前三的企业分别是世茂房地产（43.81亿元，3.9%）、旭辉控股集团（29.09亿元，5.3%）和中骏集团控股（16.16亿元，7.6%）。排在最后一位的仍是福晟国际（0.88亿元，5.5%）。

再来看看行政费率（行政开支/营业收入），行政费率平均值为5.3%，排名前三的企业分别是三盛控股（7.7%）、中骏集团控股（7.6%）和中国三迪（7.4%）。低于平均值的企业有6家，最低的为建发国际集团（0.5%）。比较诧异的仍是建发国际，但这回不是费率高，而是其行政费率仅为0.5%，管理水平及架构真的是厉害。

3、融资成本及占比

融资成本排名前三的企业分别是宝龙地产（9.00亿元，3.5%）、旭辉控股集团（7.28亿元，1.3%）和弘阳地产（6.34亿元，4.2%）。值得一提的是明发集团和力高集团，取了融资收益，分别为0.87亿元和1.03亿元，都说房企负债高，融资成本是重要支出，这两家企业竟是融资有了净收益，主营业务收入不够，融资收益来凑？

再来看看融资费率（融资成本/营业收入），融资费率平均值为2.1%，排名前三的企业分别是中国三迪（7.2%）、福晟国际（6.2%）和弘阳地产（4.2%）。除去明发集团和力高集团融资收益为正数之外，融资费率最低的是世茂房地产（0.3%）。看来融资成本低的还是规模大一些的企业啊。

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