香港上市閩系房地產企業：2019財報大盤點

截止至目前(2020年4月15日)，在香港上市的閩系房地產企業共有14家，分別是：

同時還有2家閩系房地產企業在香港遞交招股書，目前正在上市處理中：

金輝地產，於2020年3月25日向港交所遞表；

大唐地產，於2019年11月29日向港交所遞表。

值得一提的是，閩系房地產企業也開始紛紛把自己的物業管理業務推向香港資本市場，寶龍商業管理(09909.HK)已於去年12月30日在香港主板上市，正榮服務也於1月2日在港交所遞交招股書。

2019年房地產監管部門的基調依然是「房住不炒」，那麼這14家閩系房地產企業2019年的業績表現如何呢？

盈收

1、營業收入

這14家閩系房地產企業，2019年總營業收入達3,809.67億元（人民幣，下同），平均營業收入272.12億元，有4家房地產企業營業收入超過平均值，10家未達平均值。

其中世茂房地產占近三成，以1,115.17億元的營業收入遙遙領先於其它13家閩系房企，旭輝控股集團、融信中國和正榮地產則以547.66億元、514.63億元和325.58億元分列第二、三、四位，而負面消息頻傳的福晟國際以15.96億元墊底。

按營業收入的增速來看，14家閩系房地產企業中，其中有12家錄得正增長，2家負增長。

中國三迪2019年營業收入雖然只有19.42億元，但與2018年相比，營收暴增431.9%，位列增速第一位，融信中國和弘陽地產營業收入也取得了不俗的增長，分別為49.8%和64.2%。而禹洲地產和三盛控股的收入則是負增長，增長率分別為-4.4%和-3.1%。

2、毛利及毛利率

與營業收入相同，按毛利金額排名前三甲分別是世茂房地產（341.31億元，毛利率30.6%）、旭輝控股集團（137.54億元，毛利率25.1%）和融信中國（124.75億元，毛利率24.2%），排在末位的依然是福晟國際（3.93億元，毛利率24.6%）。

毛利率排名前三的企業分別是三盛控股（36.7%）、寶龍地產（36.4%）和力高集團（34.3%）。這14家閩系房地產企業的平均毛利率為28.6%，略高於碧桂園的26.1%和融創中國的24.5%，看來閩系房地產企業的管理水平還是不錯的。

3、凈利潤及凈利潤率

凈利潤排名前三的分別是世茂房地產（163.80億元，凈利率14.7%）、旭輝控股集團（90.41億元，凈利率16.5%）和寶龍地產（60.18億元，23.1%）。

凈利潤率排名前三的企業分別是中國三迪（24.1%）、寶龍地產（23.1%）和中駿集團控股（18.8%）。

中國三迪，以亮眼的營業收入增長率和凈利潤率，展現了其品牌價值的提升，有否可能成為閩系房地產企業中的一匹黑馬呢？期待着中國三迪2020年的表現。同樣吸引大家眼球的是三盛控股、福晟國際和明發集團，凈利潤率只有個位數：1.5%、7.8%和9.0%。

股東收益

1、歸屬於母公司的凈利潤

要問14家閩系房企誰最會賺錢，自然是營收遙遙領先的世茂房地產，以108.98億元穩居第一，旭輝控股集團以64.37億元居第二位，寶龍地產以40.41億元位列第三位。

歸屬於母公司的凈利潤不足10億的有4家(明發集團、中國三迪、福晟國際及三盛控股)，其中三盛控股以0.69億元排在最在一位，不到世茂房地產的1%。

2、每股收益和市盈率

* 以2020年4月15日港元兌人民幣匯率0.9082折算市盈率

每股收益和股價（以2020年4月15日收盤價計）排名前三的分別是世茂房地產（收益3.31元/股，股價29.8港元/股）、建發國際集團（收益1.99元/股，股價10.72港元/股）和融信中國（收益1.87元/股，股價7.94港元/股）。

位列最後一名的福晟國際（收益0.01元/股，股價0.09港元/股）成了14家閩系房企中唯一的仙股。

都說收益是股價的支撐，這14家閩系房地產企業中，扣除明發集團停牌影響，其餘13家房地產企業平均市盈率達8.62倍。（以2020年4月15日收盤價計，港元兌人民幣匯率0.9082折算）

其中三盛控股卻是神一般的存在，其每股收益為0.16元，而每股股價是7.09港元，位列市盈率排名第一（41.01倍），不得不說三盛的市值管理工作相當出色？市盈率第二位的是力高集團（11.03倍），第三位是世茂房地產（8.17倍）。

股價的對比中未取得其數據，因明發集團於2016年4月1日起停牌，停牌事件源於2016年3月17日，羅兵咸永道（即普華永道，明發集團前審計師）因其未能對明發若干股權轉讓、銷售交易以及多項與其他公司具資金流動性質的事宜取得足夠且適當的審核憑證，故對明發2015年財務報表「不發表意見」。直到4年後的今天，明發復牌事宜一直未明朗。

物業銷售

1、物業銷售額及銷售增長率

江湖地位幾何，銷售額來體現，物業銷售總額排名前三的企業分別是世茂房地產（1,052.91億元，增長率30.1%）、旭輝控股集團（506.44億元，增長率29.8%）和融信中國（502.53億元，增長率50.4%）。

按物業銷售增長率排名，第一位是中國三迪，其物業銷售總額僅有17.87億元，但是較上年暴增651%，第二位是弘陽地產，增長66.4%，第三位是融信中國，增長50.4%。禹洲地產和三盛控股卻都是負增長，分別為-4.9%和-3.9%。

2、合約銷售

以合約銷售面積計，世茂房地產、旭輝控股集團和正榮地產以1,465.60萬平方米、1,203.55萬平方米和843.95萬平方米分列第一、第二和第三位。

以每平方米的平均銷售價格計，融信中國、世茂房地產和建發國際集團以21,583元、17,744元和17,316.79元分列第一、第二和第三位。明發集團每平方米平均銷售價格最低，為7,808.68元。

福晟國際未公布合約銷售面積，排名時未考慮其數據。

資產負債

1、資產、負債及凈資產

資產、負債和凈資產位列前三的企業均為世茂房地產（資產4,714.54億元、負債3,547.50億元、凈資產1,167.04億元）、旭輝控股集團（資產3,227.00億元、負債2,554.84億元、凈資產672.16億元）和融信中國（資產2,142.08億元、負債1,729.2億元、凈資產412.88億元）。

這14家閩系房地產企業中，除上述三家企業外，資產總額在1,000-2,000億元的有5家，資產總額在500-999億元的有3家。

福晟國際、中國三迪和三盛控股，資產總額均未達到250億，福晟國際只有139.06億元。福晟國際、中國三迪和三盛控股，不僅資產總額小，凈資產額更是迷你，分別為28.51億元、40.00億元和15.07億元，均未達到百億規模，看來中國三迪在銷售增長率亮眼的光環下還是不夠強大。

2、資產負債率及凈資產負債率

房地產，一直以來是都是高負債的行業。高負債，可能高增長、高收益，但更多的可能是高風險。

資產負債率排名前三的企業分別是三盛控股（93.6%）、力高集團（84.6%）和建發國際集團（83.0%）。資產負債率最低的是世茂房地產（75.2%），寶龍地產與其相當（76.1%）。14家企業的平均資產負債率為80.9%，依然維持在較高的水平。

凈資產負債率排名前三的企業分別是三盛控股（1,458.2%）、力高集團（549.8%）和建發國際集團（489.4%）。資產負債率最低的是世茂房地產（304.0%），寶龍地產與其相當（317.7%）。14家企業的平均凈資產負債率為480.5%，三盛控股的股東高處不勝寒啊！

3、短期償債比

現金（包含限制性現金和現金及現金等價物）是考量房企應對短期負債的重要因素之一，現金越足，流動性風險越低。當然要考量償債能力，不僅要看現金總額，還要看現金比率（現金與短期借貸的比率）。

現金總額排名前三位的分別是世茂房地產（596.23億元）、旭輝控股集團（576.42億元）和禹洲地產（355.11億元）。中國三迪、福晟國際現金總額分別為7.7億元和9.44億元，排名倒數第一和倒數第二，不足10億元。不容樂觀的還有三盛控股和明發集團，現金總額分別為12.18億元和35.91億元。

14家企業的短期償債比均值為1.59倍，排名前三的是建發國際集團（3.54倍）、旭輝控股集團（2.73倍）和禹洲地產（2.33倍）。排在末位三家是：三盛控股（0.30倍）、福晟國際（0.31倍）和明發集團（0.55倍），均低於1倍。明發集團、三盛控股和福晟國際真是難兄難弟，各項指標都同在一個水平線上。

土地儲備

1、土地儲備

土地儲備量，決定着未來兩三年企業在行業的地位高低，預示着未來的生存及發展，所以想要保住或者提升行業地位，就看拿地的本領了。

因多家企業未公布儲備的土地面積，因此以公布的儲備土地規劃建築面積做為比較，其中福晟集團未公布土地儲備情況。其餘13家閩系房企中排名前三的企業分別是世茂房地產（3,091.55萬平方米）、寶龍地產（2,972.90萬平方米）和融信中國（2,700萬平方米）。13家企業土地儲備均值為1,788.33萬平方米，中國三迪（213.50萬平方米）、三盛控股（321.22萬平方米）、弘陽地產（295.43萬平方米），不足500萬平方米，中國三迪和弘陽地產在土地儲備方面竟低於三盛控股，銷售調整增長的背後是要面臨沒房賣的風險？

三費管理水平

三項費用在會計上是指管理費用、銷售費用、財務費用（在港股財報中對應的分別是：銷售及分銷成本、行政費用或行政支出以及財務成本），三費費用率=（銷售費用＋管理費用＋財務費用）/營業收入，該數值越低，表明企業的管控能力越強。

銀根收緊、去槓桿的背景下，為爭取更大的利潤空間，嚴控三費已經是大勢所趨。

1、營銷開支及佔比

營銷開支總額排名前三的企業分別是世茂房地產（28.25億元，2.5%）、旭輝控股集團（17.39億元，3.2%）和融信中國（11.99億元，2.3%）。排在最後一位的是福晟國際（0.97億元，6.1%）。營銷開支的多少與企業的體量及規模有直接的關係，要衡量費用的效率，使用營銷費率（營銷開支/營業收入）更為合理。

營銷費率平均值為4.9%，排名前三的企業分別是三盛控股（16.0%）、建發國際集團（6.6%）和福晟國際（6.1%）。低於平均值的企業有8家，最低的為融信中國（2.3%）。比較詫異的是建發國際的營銷費率竟達6.6%，銷售工作尚有很大的提升空間？

2、行政開支及佔比

行政開支總額排名前三的企業分別是世茂房地產（43.81億元，3.9%）、旭輝控股集團（29.09億元，5.3%）和中駿集團控股（16.16億元，7.6%）。排在最後一位的仍是福晟國際（0.88億元，5.5%）。

再來看看行政費率（行政開支/營業收入），行政費率平均值為5.3%，排名前三的企業分別是三盛控股（7.7%）、中駿集團控股（7.6%）和中國三迪（7.4%）。低於平均值的企業有6家，最低的為建發國際集團（0.5%）。比較詫異的仍是建發國際，但這回不是費率高，而是其行政費率僅為0.5%，管理水平及架構真的是厲害。

3、融資成本及佔比

融資成本排名前三的企業分別是寶龍地產（9.00億元，3.5%）、旭輝控股集團（7.28億元，1.3%）和弘陽地產（6.34億元，4.2%）。值得一提的是明發集團和力高集團，取了融資收益，分別為0.87億元和1.03億元，都說房企負債高，融資成本是重要支出，這兩家企業竟是融資有了凈收益，主營業務收入不夠，融資收益來湊？

再來看看融資費率（融資成本/營業收入），融資費率平均值為2.1%，排名前三的企業分別是中國三迪（7.2%）、福晟國際（6.2%）和弘陽地產（4.2%）。除去明發集團和力高集團融資收益為正數之外，融資費率最低的是世茂房地產（0.3%）。看來融資成本低的還是規模大一些的企業啊。

* 本文數據如有遺漏，敬請指正

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