「正榮地產的去庫存化周期3.5年，行業平均水位為1.87年。」
雖然正榮地產集團有限公司（下稱「正榮地產」，06158.HK）在2019年的營收和凈利潤均實現兩位數增長，但擺在正榮地產面前的問題卻越來越多，正榮地產不僅面臨較長的庫存去化周期，融資成本在今年以來也在不斷攀升。
不僅如此，從銷售額來看，今年前5月，正榮地產僅完成1400億元的銷售目標的29%。
庫存去化周期長於眾多房企
從中金公司最新研究測算可以看出，部分房企庫存去化周期偏長，尤其是正榮地產的去庫存化周期達到3.5年，領先包括恆大、碧桂園、龍湖、融創等在內的眾多房企，且遠高於1.87年的行業平均水平。
來源：中金公司研報
中金公司研報還指出，不同於境內房企報表中地產項目庫存通常體現在存貨科目，包括開發產品和開發成本等細項，港股房企原始報表裡地產存貨一般為可供出售物業、發展中物業和在建物業等。將原始報表中可供出售物業或發展中物業科目/銷售回款測算庫存去化周期，其中銷售回款為前述的營業收入+預收賬款的增加值來推算，由此將主要港股民營房企庫存去化周期，樣本中房企平均庫存去化周期約1.87年。
從正榮地產經營狀況來看，截至2019年底, 正榮地產的營收為326億元，同比增長23.1%；核心利潤為29億元，同比增長42.7%；歸屬母公司核心利潤為23.1億元，同比增長20.4%。
在合約銷售表現方面，正榮地產表示，儘管2019年市場經歷了諸多波動，但還是順利實現了累計合約銷售金額1307億元，完成全年合約銷售目標按年增長21%；累計合約銷售建築面積為8,439,482平方米及合約平均售價為每平方米人民幣15,488元。
雖然銷售和凈利潤等各項指標均實現兩位數增長，但正榮地產也不得不面對毛利率下滑的事實。2019年，正榮地產實現毛利率為20%，同比下降2.8個百分點。正榮地產表示，這主要是由於2019年平均售價較低的建築面積截至2019年底佔總交付建築面積的比例增加所致。
與部分地產公司不同，在土地投資方面，正榮地產堅持區域深耕策略，聚焦具有強基本面的二線城市，2019年，正榮地產共新增41幅土地，累計進入共30座城市，全年新增土地儲備建築面積約560萬平方米，當中85%位於強二線城市。截止2019年底，正榮地產在全國30個城市擁有建築面積26.15 百萬平方米的土地儲備，當中74%位於一、二線城市,每平方米土地的平均成本為人民幣4,647元。
正榮地產認為，優質充足的可售資源將支持實現有品質、可持續的增長，儘管一季度經濟受到新型冠狀病毒疫情的衝擊，在大環境的影響下亦波及房地產行業銷售及工程進度,但受疫情影響的剛性購房需求將在未來得到補償性釋放，因此將2020年合約銷售目標定為1400億元。
另據IPO早知道消息，正榮地產的關聯公司正榮服務將於本周內尋求上市聆訊，計劃募集資金約1.5億美元（約11.7億港元）。財務數據顯示，2017-2018年及2019年前9月正榮服務營業收入分別為1.5億元、2.5億元、2.5億元，同比增速67.23%、61.25%；同期實現年內溢利分別為0.2億元、0.4億元、0.7億元，同比增速94.73%、160.24%。
但正榮服務對於關聯方的依賴以及高負債率值得關注，2017-2018年及2019年前9月正榮服務來自正榮地產開發的項目的在管建築面積佔總建築面積的77.1%、74.4% 及 47.9%，同期關聯方收益貢獻率分別為88.2%、71.9%及67.7%。截至2019年9月末，正榮服務負債總額為9.18億元，總資產為10.11億元，資產負債率達90.8%，處於行業高位。
前5月僅完成不足3成銷售目標，高息融資迅速攀升
根據正榮地產公告，今年前5月，連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約為408.84億元，同比減少10.9%；累計合約銷售建築面積約為2677902平方米，同比減少11.25%，合約平均售價約為15300元/平方米。
不過，前5月408億元的銷售額與該公司之前制定的1400億元的銷售額相比，完成率僅29%。
在今年3月底的2019年線上業績溝通會上，正榮地產董事會主席兼行政總裁黃仙枝稱，公司有信心完成1400億元的銷售目標，今年約有2300億元至2500億元的可供貨，即使去化60%，完成目標應該不成問題。
黃仙枝還表示，經濟越不好，房地產發揮的作用可能會越來越大，長期看好樓市。疫情後，改善型的需求特別旺盛；公司大部分的項目還是招拍掛獲取，可能毛利率會低，今年正榮地產的投資策略會有所改善。
東北證券報告也指出，截止至 2019 年底，正榮地產在手土儲 2615 萬平米，對應貨值 4500 億元，位於一二線城市的土儲佔比為 74%。預計 2020 年合計可推貨值為 2400 億元，若需要完成 1400 億元的銷售目標則對應 60%的去化率，因此，正榮地產有較大可能完成原定銷售目標。
從融資成本來看，今年以來，在央行多次降准降息，資金利率不斷下滑的背景下，正榮地產的融資成本卻不斷走高。為滿足債務再融資需求，6月5日，根據正榮地產公告，該公司發行一筆金額為2億美元的票據，年化利息為8.30%，此前在今年5月，正榮地產已發行票面利率8.35%的2億美元優先票據。
來源：公司公告
而在今年1月，正榮地產發行的2.9億美元優先票據，票面利率為7.875%，2月發行的另一筆2億美元的優先票據，息票率僅為5.6%。這也意味着，不足半年時間，正榮地產的融資成本已經攀升近300個基點。
面對不斷走高的融資成本，正榮地產在此前的年報中曾表示，財務管理方面，將以「現金流和利潤管理」為導向，繼續加強風險管控能力，追求高周轉，堅持強運營、控投資、控桿杠的策略。
不過，從評級來看，根據正榮地產6月1日的公告，中誠信和大公資信先後授予其AAA級主體信用評級。
東北證券報告還指出，截止至 2019 年底，正榮地產凈借貸金額為 233.6 億元,同比上升 28.9%，凈負債率為 75.2%，較2018 年底微升 1.2個百分點，維持穩健; 現金短債比更是由 2018 年的 1.19 倍上升至 1.76 倍，短期償債無憂。
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