来源 ：地产八卦女

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最近泰禾股价大涨，从4元多涨到了8元上下，最高涨幅接近100%。

究其原因，一是在股票牛市的刺激下，房地产板块出现整体补涨；

二是自泰禾5月14日发布引入战投可能导致实控人变更的消息后，不断推陈出新，“暧昧对象”从金茂、保利、建发、世茂、中铁建、国贸，一直传到了万科。

对此，有人还煞有介事的分析了一下为啥万科要收泰禾：

• 泰禾希望战投对象是国企；

• 黄其森有万科情节，自然属意万科；

• 万科接连被碧桂园恒大拉下马，回归行业第一的需求很明显；

• 万科大股东对万科管理层的收购行为明确表示不干预；

• 泰禾的“院子系”品牌和土储资产还是很有亮点的…..

说实话，万科收不收泰禾，显然不是泰禾属意万科属意国企就能达成的。而万科想回第一，股东不干预管理层这些牵强的理由和需求，也不一定要靠投资泰禾才能实现。甚至我还可以说，泰禾希望国资接盘，希望有个股东不干预管理层的公司入主，本质上还是舍不得控股权，希望做个“小万科”。

由此，个人觉得，泰禾到底“花落谁家”，并不重要。

重要的是泰禾这样一家TOP20房企，曾拥有千亿营收、几百亿市值，而今坠落之快，确实让人瞠目结舌，也让人不得不重视当下房企的负债、土储等风险管理。

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查阅泰禾的年报，泰禾之所以遭遇如此的资金困局，有开拓了多元板块，尤其是医疗等烧钱的产业形态的原因，也有内部管理低下，喜欢高薪挖人、频繁换血、离职率居高不下的因素，但最主要的，还是在于泰禾喜欢做高端，没有刚需项目，导致泰禾周转速度跟不上其他房企的节奏，高周转不高，再加上又喜欢高价买地，导致大量资金“套”在了土地上，是极为典型的中了“三大土储陷阱”的房企。

▲根据微信公众号“城管队长”的报道，截至2019年底，泰禾的土储达到3270.14万平方米，可售货值约4000亿元，京津冀、长三角、大湾区的土储面积分别占总土储的20.4%、20.9%、14.8%，在中国以核心都市圈为发展重心的趋势下，泰禾的这些土储，看起来很是诱人。

哪三大土储陷阱呢？从前面的描述我们可以知道，泰禾喜欢做高端，因此对于在城市核心辖区的优质土储没有免疫力，这就造成了泰禾买地时中的第一个陷阱：地块区位陷阱。

说实话，在各类买房文章大行其道的今天，很多人乃至很多地产商都被“地段”这个词洗脑过。有的人觉得，我房子地段好，怎么都会涨；

而不少房企也觉得，我这个地块区位佳，未来怎么弄都不会亏。因此只要土地拍卖会上出现核心辖区的优质土储，集团、区域公司给的授权价巨高。拍下来一开发，就彻底蒙了。

这地块位置虽然可以，但是因为限购政策，料想中的开盘价批不下来，再加上地价过高，不要说期望中的高溢价，能不亏本大甩卖就不错了。

在这方面，泰禾可谓是深有感触。

例如黄其森最得意、最心爱的西府大院项目，2016年在太庙举办发布会，邀请冯小刚等众多明星造势，但不久后即遭遇调控。

作为泰禾在全国位置最好的项目，黄其森断断是不允许以7、8万的单价开卖的，捂盘捂了两年，销售团队都换了一波又一波，终于在18年碍于资金紧张的巨大压力，不得不推出部分楼栋回笼资金。这个项目虽然最后也拿到了11万多的预售价，但即便如此，其间的资金成本、宣发成本，一核算下来，实在是到了令人瞠目的地步。

再比如泰禾其他高价收并购来的项目。

南京青龙湖，为了规划问题，泰禾花了近千万请了相关人员到泰禾任职，仍然无济于事；深圳尖岗山地王，当初泰禾为了这么一个“好地块”，买地的价格比周边房价还高，尽管深圳房价冠绝全国，但再怎么涨，也追不上泰禾“回本”的窟窿，算是彻底被套牢了。

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刚才我们聊了泰禾买地时经常中的第一个陷阱：地块区位陷阱，这个陷阱本质上就是集团和区域公司投拓人员短视造成的，只看到肉，在楼市火热时激情迸发，不顾成本一头扎进去，从而彻底被套牢。

那么第二个陷阱呢？其实从宏观看，第二个陷阱就是规模陷阱。

还记得在2004年的时候，万科曾在深圳银海山庄开了个会，当时的万科销售额只有63亿，尚在为冲击百亿努力，而郁亮却在那时口出狂言说，“未来10年后万科销售额要过1000亿”！

在我的印象里，这无疑是房地产企业最早的规模宣言了。随着万科在2010年顺利过千亿，各家房企开始八仙过海各显神通，纷纷奔向千亿、两千亿、五千亿的大目标。在那时，地产圈流行的一个观点是，一家优秀的房地产企业必须要有规模，有规模才有市场地位，才会为品牌和效益打下坚实基础。

不得不说，在当时千帆竞渡的市场语境下，努力提升规模是正确的，但必须要量力而行。不顾一切上规模，借着一时的市场热情拼命上杠杆，最终只能落得个房倒屋塌的晚景。

为什么这么说呢？我们知道，土储决定了未来的规模。要搞大规模，必先搞大土储。而土储……拍过地的人都会知道，项目销售额、利润额这些只能事先预测，且极度不靠谱。

测算中的定价、销售节点、回款速率、可售车位销售等等，预测是极度不保守的，但不预测你不敢拿地，拿不到地就没有规模，没有规模就没有市场…..所谓屁股决定脑袋，为了规模一鼓作气冲了，但一旦市场陷入低迷，就是炸雷，所以2017年调控以来，这一波光看销售金额的“唯规模论”房企一定完，有土储有货值没利润。

▲泰禾4000亿货值，有多少能够实打实快速换成钱？一年内的短期负债都有1400亿，很明显，这些负债都是前几年地产大牛市里激情拍地惹的祸，泰禾黄其森2018年初还放话2000亿小目标！这样掉进规模陷阱的泰禾，正是实打实的有土储有货值没资金的典型。

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刚才我们聊了地块区位陷阱和规模陷阱，接下来，我们再聊聊去化周期陷阱。

先前我们提过，泰禾喜欢拿高价地，或者喜欢做高端产品，高价地或高端产品的共性就是相对刚需产品去化慢，高周转不起来。在我的印象里，除了融创做成了高端产品高周转外，其他房企好像还没有学会这门功夫。

其实除了高价地高价产品，低价土储或低价房也有类似的去化周期陷阱。

不少房企喜欢拿二三线城市郊区的土地，那个楼面价是真低啊，几百块钱一平的都有，再一看周边房价，随便干都是赚啊。但是大部分投拓人都低估了这个去化周期，最终去化时间过长，超过心理预期导致投资“低周转”。

由此，我们想象中的房地产商“坐地生财”，其实是不存在的，每一行，都有每一行的门道和陷阱，如何找对门道、规避陷阱，把账面上的收益化为实际收益和ROE，这是一门“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”的大课。

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