如果要問目前的港股市場什麼板塊最熱門，那麼這個答案中必定有物業管理的一份，這個行業輕資產、現金流健康、經營穩健。從市場的反應也能看出，實在是太火熱了，新股發行認購火熱，最重要是，估值也不低，已成為香港市場估值最高的板塊之一。截至2020年6月30日止，已上市的23家內地物業管理企業，平均市盈率高達38.65倍。估值不低的情況下，漲勢也相當喜人，上半年已上市23家物業管理企業中有18家錄得漲幅，平均漲幅高達72.07%；6家錄得跌幅，而平均跌幅僅為9.28%。
2020年7月份剛過上旬，又有3家物業管理企業上市，截至目前，總共有26家內地物業管理在香港上市。而處在上市申請中的物業管理企業，還有將近10家左右，並且據瑞恩資本Ryanbencapital了解，分拆物業板塊在香港上市的地產企業不在少數，可以說，分拆物業管理的業務去香港上市，幾乎是每個地產公司都在思考、或已在進行中的事。
物業板塊IPO已經非常成熟，以2020年上半年23家物業公司中市值最低的燁星集團(01941.HK)為例，其2019年歸屬股東凈利潤僅 2,587萬元，在管建築面積(截止2019年末)只有大概490萬平方米。可是其IPO時候，獲得超額認購近2000倍，募資1.58 億港元。
在我們看來，燁星集團非常聰明，因為解決上市身份的有無問題，遠比首發募資額更重要。香港IPO上市僅僅只是一個起點，上市後的繼續融資才是重要的一塊。
相較於物業板塊的火熱，房地產行業IPO表現就很一般了，上半年僅匯景控股(09968.HK) 一家在香港上市，一家(港龍地產，06869.HK，7月15日上市)通過聆訊，不過申請上市中的企業不少，也有8家之多。
其實，房地產企業分拆物業管理板塊上市，是目前房地產企業多元化路線下的一個「必然」的選擇，能夠分拆的何止物業管理板塊呢？前不久，綠城中國(03900.HK)就再次分拆了代建板塊綠城管理(09979.HK)，已於7月10日上市。而雅居樂(03383.HK)主席陳卓林早在兩年前，即2018年時就已透露，希望五年後非地產業務能佔五成收入，並希望每個業務都能分拆上市。
截至昨日(7月17日)，香港的上市公司共2510家左右，其中來自地產建築行業的將近480家，佔比約19%。地產建築行業，包括了地產、物業、建築、基建、裝修、建築材料等等。
我們不妨來看看下述幾個地產系的資本運作路徑，管中窺豹，或許能有啟發。
先地產上市，再收購裝配式建築，然後物業板塊完成上市…
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地產：建業地產(00832.HK)，於2008年6月6日上市，募資13.75億港元，上市時市值 55 億港元，目前市值 106.16 億港元；
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物業管理：建業新生活(09983.HK)，2020年5月15日上市，募資20.55億港元，目前市值 123.13 億港元，是地產板塊市值的1.16倍；
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裝配建築：築友智造科技 (00726.HK)，2019年收購，目前市值 27.58 億港元；
建業集團主席胡葆森表示，2008年建業地產香港上市，到收購中民投築友，從地產到裝配式，再到新生活，打通服務鏈，有3家在香港上市的公司。我們有三個資本通道，把河南(建業)和資本市場打通，錢源源不斷流到河南。
碧桂園系
先地產上市，再教育，然後物業板塊上市…
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地產：碧桂園(02007.HK)，於2007年4月20日上市，募資129億港元，上市時市值512億港元，目前市值 2,200.43 億港元；
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教育：博實樂教育(BEDU)(原碧桂園教育集團)，2017年5月18日上市，目前市值大概75 億港元左右(9.75億美元)；
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物業管理：碧桂園服務(06098.HK)，於2018年6月19日上市，目前市值 1,183.77 億港元，是地產板塊市值的53.8%。
綠城系
先地產，再物業，然後代建業務
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地產：綠城中國(03900.HK)，於2006年7月13日上市，目前市值 220.21 億港元；
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物業管理：綠城服務(02869.HK)，於2016年7月12日上市，目前市值 320.09 億港元，是地產板塊市值的1.45倍；
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代建業務：綠城管理控股(09979.HK)，於2020年7月10日上市，目前市值65.71億港元，是地產板塊市值的29.8%。
雅居樂系
先地產，再物業，然後園林和家居…
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地產：雅居樂(03383.HK), ，於2005年12月15日上市，目前市值 376.82 億港元；
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物業管理：雅生活服務(03319.HK)，於2018年2月9日上市，目前市值 575.33 億港元，是地產板塊市值的1.53倍；
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園林家居：雅居樂雅城，於2020年6月24日在港交所遞交招股書，擬香港IPO上市；
其他房地產企業，比如融創中國(01918.HK)前幾年接手萬達大批文旅資產後，董事長孫宏斌去年亦曾表示會先做好業務，但分拆亦「是一個選項」。他更在今年3月表示，會着手處置低效資產，有利資產回報率及未來分拆文娛上市。
此外，一向低調的萬科(02202.HK)，除了坐擁萬科物業這隻物管旗艦外，近年更斥巨資打造多項業務，包括牽頭以近千億私有化亞洲物流地產巨頭普洛斯、又與黑石合作搞物流地產；其他業務還包括長租公寓泊寓、養老地產、萬科教育及冰雪事業部等。
閩系地產商正榮集團，甚至還在香港成立了正榮資產管理公司、正榮證券，其是正榮服務(06958.HK)IPO的聯席全球協調人。
對於規模較小的企業而言，如果條件允許，我們依然建議先解決上市身份問題。相較於首發募資額，上市後的繼續融資是更重要的一塊，上市平台永遠是最重要的一塊。有了平台，才有永續不斷融資的可能。
因為，香港IPO上市僅僅只是一個起點。
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