地產建築行業:每上市一個業務板塊,就是打通一個資本平台,平台遠比募資重要

地產建築行業:每上市一個業務板塊,就是打通一個資本平台,平台遠比募資重要

如果要問目前的港股市場什麼板塊最熱門,那麼這個答案中必定有物業管理的一份,這個行業輕資產、現金流健康、經營穩健。從市場的反應也能看出,實在是太火熱了,新股發行認購火熱,最重要是,估值也不低,已成為香港市場估值最高的板塊之一。截至2020年6月30日止,已上市的23家內地物業管理企業,平均市盈率高達38.65倍。估值不低的情況下,漲勢也相當喜人,上半年已上市23家物業管理企業中有18家錄得漲幅,平均漲幅高達72.07%;6家錄得跌幅,而平均跌幅僅為9.28%


2020年7月份剛過上旬,又有3家物業管理企業上市,截至目前,總共有26家內地物業管理在香港上市。而處在上市申請中的物業管理企業,還有將近10家左右,並且據瑞恩資本Ryanbencapital了解,分拆物業板塊在香港上市的地產企業不在少數,可以說,分拆物業管理的業務去香港上市,幾乎是每個地產公司都在思考、或已在進行中的事。

地產建築行業:每上市一個業務板塊,就是打通一個資本平台,平台遠比募資重要

物業板塊IPO已經非常成熟,以2020年上半年23家物業公司中市值最低的燁星集團(01941.HK)為例,其2019年歸屬股東凈利潤僅 2,587萬元,在管建築面積(截止2019年末)只有大概490萬平方米。可是其IPO時候,獲得超額認購近2000倍,募資1.58 億港元。


在我們看來,燁星集團聰明因為決上市身份的有無問題,遠比首發募資額更重要港IPO上市僅僅只是一個起點,上後的繼資才是重要的一塊。


相較於物業板塊的火熱,房地產行業IPO表現就很一般了,上半年僅匯景控股(09968.HK) 一家在香港上市,一家(港龍地產06869.HK,7月15日上市)通過聆訊,不過申請上市中的企業不少,也有8家之多。


其實,房地產企業分拆物業管理板塊上市,是目前房地產企業多元化路線下的一個「必然」的選擇,能夠分拆的何止物業管理板塊呢?前不久,綠城中國(03900.HK)就再次分拆了代建板塊綠城管理(09979.HK),已於7月10日上市。而雅居樂(03383.HK)主席陳卓林早在兩年前,即2018年時就已透露,希望五年後非地產業務能佔五成收入,並希望每個業務都能分拆上市。


截至昨日(7月17日),香港的上市公司共2510家左右,其中來自地產建築行業的將近480家,佔比約19%。地產建築行業,包括了地產、物業、建築、基建、裝修、建築材料等等。


我們不妨來看看下述幾個地產系的資本運作路徑,管中窺豹,或許能有啟發。


建業系

先地產上市,再收購裝配式建築,然後物業板塊完成上市…

  • 地產:建業地產(00832.HK),於2008年6月6日上市,募資13.75億港元,上市時市值 55 億港元,目前市值 106.16 億港元;

  • 物業管理:建業新生活(09983.HK),2020年5月15日上市,募資20.55億港元,目前市值 123.13 億港元,是地產板塊市值的1.16倍;

  • 裝配建築:築友智造科技 (00726.HK),2019年收購,目前市值 27.58 億港元;

建業集團主席胡葆森表示,2008年建業地產香港上市,到收購中民投築友,從地產到裝配式,再到新生活,打通服務鏈,有3家在香港上市的公司。我們有三個資本通道,把河南(建業)和資本市場打通,錢源源不斷流到河南。


碧桂園系

先地產上市,再教育,然後物業板塊上市…

  • 地產:碧桂園(02007.HK),於2007年4月20日上市,募資129億港元,上市時市值512億港元,前市值 2,200.43 億港元;

  • 教育:博實樂教育(BEDU)(原碧桂園教育集團),2017年5月18日上市,目前市值大概75 億港元左右(9.75億美元);

  • 物業管理:碧桂園服務(06098.HK),於2018年6月19日上市,目前市值 1,183.77 億港元,是地產板塊市值的53.8%。


綠城系

先地產,再物業,然後代建業務

  • 地產:綠城中國(03900.HK),於2006年7月13日上市,目前市值 220.21 億港元;

  • 物業管理:綠城服務(02869.HK),於2016年7月12日上市,目前市值 320.09 億港元,是地產板塊市值的1.45倍

  • 代建業務:綠城管理控股(09979.HK),於2020年7月10日上市,目前市值65.71億港元,是地產板塊市值的29.8%。


雅居樂系

先地產,再物業,然後園林和家居…

  • 地產:雅居樂(03383.HK), ,於2005年12月15日上市,目前市 376.82 億港元;

  • 物業管理:雅生活服(03319.HK),於2018年2月9日上市,目前市值 575.33 億港元,是地產板塊市值的1.53倍;

  • 園林家居:雅居樂雅城,於2020年6月24日在港交所遞交招股書,擬香港IPO上市;


其他房地產企業,比如融創中國(01918.HK)前幾年接手萬達大批文旅資產後,董事長孫宏斌去年亦曾表示會先做好業務,但分拆亦「是一個選項」。他更在今年3月表示,會着手處置低效資產,有利資產回報率及未來分拆文娛上市。


此外,一向低調的萬科(02202.HK),除了坐擁萬科物業這隻物管旗艦外,近年更斥巨資打造多項業務,包括牽頭以近千億私有化亞洲物流地產巨頭普洛斯、又與黑石合作搞物流地產;其他業務還包括長租公寓泊寓養老地產萬科教育冰雪事業部等。


閩系地產商正榮集團,甚至還在香港成立了正榮資產管理公司、正榮證券,其是正榮服務(06958.HK)IPO的聯席全球協調人。


對於規模較小的企業而言,如果條件允許,我們依然建議先解決上市身份問題。相較於首發募資額,上市後的繼續融資是更重要的一塊,上市平台永遠是最重要的一塊。有了平台,才有永續不斷融資的可能。


因為,香港IPO上市僅僅只是一個起點。


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Author: RyanBen

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