一、物業服務在香港資本市場的情況及行業趨勢
二、物業服務企業在香港上市過程中常見的內控問題
1
新公司獨立性的問題
物業服務一般是在地產母公司中分拆出來進行上市申請，分拆出來新成立的公司應與母公司避免同業競爭，新公司需提高自身物業服務供應商的獨立運營能力和服務品質，並通過提高外拓或併購等方式增強其業務的獨立性。
同時，新公司亦可能需對公司現有公司治理和管控方面進行獨立性方面的調整：保持公司組織架構的獨立性，避免公司董事及重要管理層在關聯公司交叉任職；在業務審批和財務報告方面都需保持自主性不受母公司的影響；並且在信息系統的使用和數據和系統權限管理方面亦需從母公司中獨立出來。
2
業務經營合規的問題
物業服務公司需留意在業務經營中的不合規事項，例如：
-
是否存在未通過招投標程序獲取的物業管理服務項目
-
物業管理費價格調整是否獲取相關部門的備案和審批
-
是否存在物管使用房產權不清晰的情況
-
接管的物業項目未按規定辦理備案手續
-
未及時完成物業服務合同的續簽
-
在公攤地方廣告收入的合法性
-
在申報業績期是否存在消防物價環保等方面的行政處罰等
在上市過程中，除了需聘請專業律師進行法律盡調和主管機關訪談工作外，公司亦需馬上開展相應的內控管理措施整改工作，以防止這些不合規事項的再次發生。
3
勞動合規問題
在上市過程中常見的勞動合規方面的問題有：僅給部分職工繳納社會保險和住房公積金、繳納的社會保險繳費基數低於法定標準等。
建議公司可以在取得主管機關出具的證明或訪談回復的基礎上，在招股書中對勞動合規問題予以適當的披露，並結合律師及審計師的意見決定是否就報告期內的差額進行財務撥備，公司可考慮建立控制措施以監控是否持續符合相關法律法規，包括:
-
識別僱傭相關法律規，例如社會保險及住房公積金方面的法律法規
-
指派專員監控並確保符合該等法律法規並查找任何相關的最新修訂
-
在需要時委託外部法律顧問評估及規避不合規風險等
4
其他需要注意的公司治理和內部控制要點
此外，根據過往的上市項目經驗，擬上市物管企業亦需關注以下常見問題並儘快開始建立相關內控措施的進行風險防範和補救：
三、普華永道建議及早開始上市內控體系搭建、診斷等準備工作，在上市申請前需進行財務報告相關的內控審閱工作
背景介紹：
香港《上市規則》有關規定內部控制的規定以及上市申請人所需進行的工作
-
上市申請人需要確立程序、制度及監控措施（包括會計及管理制度），並足以讓上市申請人的董事在上市前後能對上市申請人及其附屬公司的財務狀況及前景作出適當的評估。
-
保薦人須就《上市規則》第3A.15(5) 條的要求對上市申請人出具內部控制聲明：該聲明應包括每一保薦人作出的確認，表明其於作出合理盡職審查後，有合理理由相信上市申請人已確立的流程、系統和制度（包括會計及管理制度）均為充分，並足以讓董事對上市申請人的財務狀況和前景作出適當的評價。
-
根據香港聯交所《上市規則》第21項應用指引（簡稱「PN21」）的要求，保薦人必須就首次上市的申請進行盡職審查並作出相關聲明，該聲明是上市申請人取得聯交所上市批准的必要條件之一。
-
為滿足上述要求，在上市過程中，上市申請人一般需聘請外部諮詢顧問，提供與財務報告相關的內部控制審閱服務（即「PN21內控審閱」），以履行上市申請人在保薦人根據香港《上市規則》的要求而進行的盡職調查中予以協助的某些職責。
1
上市前內控診斷解決方案帶來的價值
識別現狀與行業最佳實踐的差距，逐步健全內部控制系統及公司控制環境建設；
搭建完善的企業政策制度，建立符合上市要求的內控規範；
建立支持財務報告的信息系統總體控制，打造信息化建設的基石；
對管理層及員工普及內控及合規要求，提升整體內控文化意識。
2
成熟上市前內控診斷解決方案
版權聲明：所有瑞恩資本Ryanben Capital的原創文章，轉載須聯繫授權，並在文首/文末註明來源、作者、微信ID，否則瑞恩資本Ryanben Capital將向其追究法律責任。部分文章推送時未能與原作者或公眾號平台取得聯繫。若涉及版權問題，敬請原作者聯繫我們。
更多香港 IPO上市資訊可供搜索、查閱，敬請瀏覽：www.ryanbencapital.com
地產建築行業：每上市一個業務板塊，就是打通一個資本平台，平台遠比募資重要
香港 IPO 市場(2020年上半年)：上市 64 家，募資 875 億港元
