根據過往項目經驗，在物管公司上市過程中，通常會面臨以下核心法律問題（有的問題同時也是個財務問題）：
一、開發商與物管公司簽訂的前期物業服務合同對業主約束力適用如何認定問題
二、業主與物管公司之間是何種法律關係問題
三、業主選聘或解聘物管公司的法律程序問題
四、社區公共資源的利用及收益分配問題
五、物管公司將物業管理事務委託其他服務機構的法律關係、物管顧問合同及效力問題
六、物業服務合同到期後形成事實管理合同問題七、物管公司招投標的問題
八、業主與物業使用人（承租人）之間的法律關係問題
九、提供互聯網增值服務所涉ICP許可及外資准入的問題
十、稅務申報問題
十一、員工社保和住房公積金問題
十二、物業服務收費標準及收入確認的問題
十三、物管公司代墊業主費用如何處理的問題
十四、物業服務有關管理費用分攤問題
一、開發商與物管公司簽訂的前期物業服務合同對業主約束力適用如何認定問題
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《民法典》第九百三十九條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。
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《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（「《物業服務糾紛解釋》」）第一條規定，建設單位依法與物業服務公司簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務公司簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。第二條規定，若物業服務合同存在：（1）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一併委託他人而簽訂的委託合同；（2）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款；業主委員會或者業主有權請求確認合同或者合同相關條款無效。
前期物業服務合同，雖由開發商簽訂，但對業主具有法律約束力。實踐中，前期物業服務合同往往同時作為房屋買賣合同的附件。開發商前期為物業服務合同的簽約相對方，承擔交付物業費的義務。但隨着開發房產竣工後交付業主，前期物業服務合同相對方則變更為全體業主，由全體業主享有權利及承擔義務。
二、業主與物管公司之間是何種法律關係問題
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《物權法》第八十二條規定，物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
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《物業管理條例》第二條規定，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
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《民法典》第九百三十七條規定，物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。
總體而言，業主與物管公司之間是一種綜合性服務的委託代理合同關係。同時還涉及與開發商、當地政府主管部門及居民委員會、公用事業單位、專業性服務機構等單位的法律關係。
三、業主選聘或解聘物管公司的法律程序問題
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《物業管理條例》第十二條規定，選聘和解聘物業服務公司，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。
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《民法典》第二百七十八條已將業主共同決定事項修改為應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
實踐中，由於很多社區業主怠於或物管公司怠於促使成立業主大會及業主委員會，致使物管公司相對方權利執行主體長期缺位。有時採取書面徵求意見的形式，完成過「雙半數」的業主決策程序。
四、社區公共資源的利用及收益分配問題
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《民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
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《物業管理條例》第五十四條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務公司的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
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《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定，建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，應予支持。屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
根據過往項目經驗，物管公司存在利用公共資源經營的情況。鑒於公共資源收益除物管合同有明確約定外，歸全體業主所有。因此，需要區分物管公司利用公共資源獲得業主授權的合法性、成本支出的合理性、收益如何確定等問題，以確認物管公司收入的合法性問題及與業主收益如何分配問題。
物管公司依照其管理職權出租該公共資源，在不損害業主公共利益及相關業主合法權利並且出租公共資源業主所得收益主要用於補充專項維修資金或按照業主大會的決定使用的情況下，物管公司為管理出租該公共資源而收取合理服務費用的行為，應受到法律保護。惟該等出租行為若存在損害相關業主合法權利的，權利人有權依法要求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失。
五、物管公司將物業管理事務委託其他服務機構的法律關係、物管顧問合同及效力問題
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《民法典》第九百四十一條規定，物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委託給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委託給第三人，或者將全部物業服務支解後分別轉委託給第三人。
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《物業管理條例》第三十九條規定，物業服務公司可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。
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《深圳市物業管理條例》第六十三條規定，物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔特種設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務。但是，不得將該物業管理區域全部物業服務一併委託給其他單位或者個人。
物管公司根據其業務特性及法律賦予的權利，可以代表業主將專項服務委託給其他專業性服務企業，簽署相應的委託合同，屬於專項服務的轉委託關係。
實踐中，有些物管公司與更有經驗和實力的物管公司簽訂社區物管顧問合同，結合上述規定，需要明確界定物管顧問合同中有關業主、原物管公司與提供顧問服務的物管公司之間的權利義務，避免因該區域內的全部物業管理一併委託給他人而導致合同無效的情況。
六、物業服務合同到期後形成事實管理合同問題
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《民法典》第九百四十條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。第九百四十八條規定，物業服務期限屆滿後，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。
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《物業管理條例》第二十六條規定，前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務公司簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
實踐中，存在前期物業合同約定期限屆滿，因開發商將房產出售給業主，前期物業服務合同的權利義務已轉移給業主，但社區未成立業主大會及業主委員會，而不能續簽合同的情況。合同期限屆滿後未續簽，物管公司繼續提供物業服務，且業主事實上接受服務，即形成事實物業服務合同關係，雙方權利義務可參照原合同確定；但雙方可以隨時終止該事實合同關係，業主大會或業主委員會請求物管公司退出、移交物業服務用房和相關設施，物管公司應當依法退出、移交。《民法典》已將此類物業服務期限屆滿後的合同明確規定為不定期的物業服務合同。
七、物管公司招投標的問題
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《物業管理條例》第二十四條規定，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於３個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。第五十六條規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業管服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。
如建設單位未按照上述規定進行選聘，可能面臨相關行政處罰。但因屬管理性規範，未履行招投標程序，並不會導致對物業服務合同無效。
八、業主與物業使用人（承租人）之間的法律關係問題
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《物業管理條例》第四十一條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
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《物業服務糾紛解釋》第七條規定，業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，應予支持。第十二條規定，因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，應當參照本解釋關於業主的規定處理。
業主與物業使用人（承租人）對內按照租賃合同約定交納物業費，對外根據物業服務合同約定交納物業費，業主對物業使用人（承租人）的欠繳費用承擔連帶責任。實踐中，施工影響補償費按其用途分析，應由物業使用人（承租人）享有，除非另有其他約定。
九、提供互聯網增值服務所涉ICP許可及外資准入問題
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《外商投資准入特別管理措施（負面清單）》規定，增值電信業務的外資股比不超過50%（電子商務除外），且需要取得增值電信業務經營許可證（ICP牌照）。
物管公司未取得ICP經營許可或未履行備案手續，擅自從事互聯網增值服務屬不合規行為。
實踐中，物管公司若提供互聯網增值服務，需將此部分業務採取VIE方式實現境外上市。
十、稅務申報問題
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《企業所得稅法實施條例》第九條規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生製為原則，屬於當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬於當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。
根據過往項目經驗，部分物管公司的稅務申報採用了現金收付制，而非權責發生制，涉及需按照權責發生制調整以往年度財務數據和補繳稅費等問題。因此，需要結合具體情況和會計師及其他中介機構的意見採取相應處理措施。
十一、員工社保和住房公積金問題
根據過往項目經驗，物管公司往往存在社保和住房公積金未繳納或未按照規定足額繳納的情況，可能會產生行政處罰及會計費用計提，影響擬上市公司的利潤。因此，需要結合物管公司行業特點及公司的具體情況提出解決方案，具體措施包括但不限於政府主管部門開具合規函、規範整改、財務撥備及控股股東出具兜底承諾函等。
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《物業服務收費管理辦法》第九條規定，包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。第十一條規定，實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金，物業服務支出包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費。
採取酬金制和包干制的方式不同，員工社保和住房公積金承擔責任的主體亦不同。酬金制收費方式物業區域工作員工的社會保險金和住房公積金的情況，其支付該等資金的實際義務人為業主，而非物管公司。
十二、物業服務收費標準及收入確認的問題
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《物業服務糾紛解釋》第五條規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，應予支持。
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《物業服務收費管理辦法》第六條規定，物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
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《國家發展改革委關於放開部分服務價格意見的通知》規定，物管公司對非保障性住房物業服務，可按照物業服務合同約定向業主收費；保障性住房、房改房、老舊住宅小區和前期物業管理服務收費，由各省級價格主管部門會同住房城鄉建設行政主管部門根據實際情況決定實行政府指導價。住宅小區停車服務，按照停車服務合同約定收費。
實踐中，物管公司對非保障性住房服務不再實行政府指導價，但若實際提高收費標準，物業服務合同亦不容易修改。
十三、物管公司代墊業主費用如何處理的問題
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《物業服務收費管理辦法》第九條規定，業主與物業管理企業可以採取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
根據過往項目經驗，物管公司為提升集團整體管理水平和品質，存在為部分社區代墊業主費用，會影響物管公司會計收入確認及費用計的情況提。需要結合不同收費制的特點有針對性地分析代墊費用的法律關係和性質。
物管公司為採取酬金制收費方式提供服務的社區業主墊付物業服務支出費用的情況，在符合相關地方政府指導價要求的情況下，有權依法向業主就前述墊付費用進行追償。
十四、物業服務有關管理費用分攤問題
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《物業管理條例》第四十四條規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
實踐中，有些社區沒有接表到戶，而由物管公司二次轉供、接泊和收費，存在徵收成本和損耗等問題，物管公司在收費時往往會在該等公用事業單位原價基礎上加成一定比例再向業主戶收取。因該類繳費屬於公共事業收費，加成比例需要合理。
實踐中，物管公司存在因提供集團集約化管理和服務，集中財務管理，將下屬各物業管理處收費匯總到總部總使用的情況。需要在保障各物業管理處所管理的有關社區業主權利基礎上，合理分攤管理費，以保障不侵犯有關社區業主的合法權利。
物管公司按照酬金制收費模式下，有的社區物業管理處並無獨立開設銀行賬戶，而是透過物管公司的銀行賬戶代為結算。因此，物管公司需要對交易進合規行分離。
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