來源 | 地產八卦女

來源：地產八卦女

提起地產財務，很多人的第一反應是，這不就一貼發票走報銷付款流程的嗎？

的確，相對其他工業企業，地產行業涉及的會計科目相對少，財務核算工作比較簡單。然而，就算是「貼發票走報銷」，一個財務也往往要負責2個甚至多個項目的賬務處理，再加上地產行業的稅收多而雜，項目開盤、結算的時間又擠在一起，一忙起來幾乎天天加班。所以，當大家問起做財務是什麼感覺的時候，大多數人的表情是這樣的：

其實，只有財務自己知道，貼發票走報銷，只是工作中佔比最少的一部分，每天做不完的表格，填不完的報表，這才是大頭。

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關於工作

那麼，既然說到地產財務天天加班，財務們到底在忙些啥？

有人說，房地產財務，上要幫公司合理避稅，減少稅款支出，爭取退稅額度；下要嚴格審核，卡報銷要像花自己錢一樣嚴格，嚴格審批費用發生合理性、發票的完整與真實性……

但這還只是表面工作。真正的房地產財務，是要參與項目全過程的，從拿地開始，設立項目公司，預測各項財務指標，做好稅務籌劃和資金計劃，在項目開發過程中做好項目動態監控，項目結束還要做好後評估工作。對內，財務需要和公司內部所有部門打交道，對外，工商稅務審計銀行及各家金融機構缺一不可。

由此，房地產財務，不是只會記賬的賬房先生，而是現代房地產企業所需要的綜合性財務人員。

在公司總部層面，一個好的財務，還應該深度參與公司發展戰略，並相應制定的財務戰略，做好幾件事情：（1）做好資源的優化配置；（2）降低資金成本；（3）做好稅收籌劃；（4）保障財務穩健。

而這樣的財務人員，不僅要懂財務，還要懂業務，懂金融，懂法律，是實打實的房地產「全能型人才」。

甚至，我還可以說，在高度資金密集型、只講究「錢」和「地」的行業里，財務，幾乎是房地產企業的靈魂人物。

▲好的財務人員，就像老中醫，一時半會兒看不出業績，但卻能經受住歲月的考驗，能夠時刻保證企業安全穩健的航行在發展的軌道上。

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關於委屈

然而，即便是靈魂人物，但房地產財務人員，受的委屈其實也不少。

我們知道，房地產行業其實是一個職員互相幫忙背鍋的行業，例如設計經常替工程背鍋，客服又經常替銷售背鍋，銷售又經常替投拓背鍋……財務也不例外。

▲但與大家互相背鍋不同的是，財務背的鍋，可謂是「背鍋鏈」的最開端和最底層。

因為從項目投拓拿地到最終交付以至清算，財務管理工作都要貫穿項目開發的始終，也理應是最早發現風險並且設法規避風險，但實際工作中，大家對財務管理的認識不一而足，也很難真正用對財務，出了事情，財務往往不會第一時間介入，這就會導致項目開發過程中，一些稅務風險無法被發現，或者發現問題了只能通過其他手段去補救，這補救的工作就落到財務身上，並且不一定有好的方法。

除此之外，就算是到了房產銷售環節，項目也會涉及到各種稅務風險，比如啟用分銷，會涉及到分銷傭金點數過高，超過稅務允許稅前可抵扣的比例；或者向中介銷售大單，中介轉售過程中多收取的價差，無法計入實際房價，多收取的價差也會牽扯到房地產公司的涉稅風險。

如此種種，因為大家對財務的不重視，總以為財務就是做賬，報銷，付錢等等基礎工作上，結果給財務帶來了無數麻煩，財務還無處申訴……也許，在大家的潛意識裡，財務就是擦屁股的…..

▲績效獎勵、各類福利報銷進度慢，人事推給財務；

合同付款超節點，集團無資金及時付款，合約推給財務；

渠道承包大單加價售賣，超出備案價無法開票，業主投訴，營銷推給財務；

辦公樓、園區招商免租，造成稅務成本，招商推給財務…..

財務總：我太難了！

至於生活上的委屈，那就更多了。財務作為踩剎車的部門，輕易不讓人好過，眼前所見都是問題，是最讓人難受、得罪人、四面樹敵的部門。但是一個財務要合格，又不得不嚴格把關（當然了，如果在這樣嚴格的狀態下，還能做到被公司全體上下認可，那就真的可謂成就感十足）。

還有，財務部門多是「陰盛陽衰」，女生多男生少，因此，其他的部門不知是羨慕還是調侃，稱財務部是地產盤絲洞，已婚的財務人往往成為公司的八卦中心…..

最後，按照項目的普遍做法，不管開盤還是交付，項目上的活動永遠選擇在周末、節假日，而這，也就意味着地產財務沒有雙休——可以說，遇到這兩個節點，地產財務是直接開啟了997模式，在月末、季末、年末加最多的班，日常經手最大的數額，卻拿着最少的工資……

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關於風險

從表面上看，財務人員大都是西裝革履的精英風範，但其實，除了委屈之外，在房地產各職位中，財務還是職場「風險」最大的那一位。

為什麼這麼說呢？例如簡單的一個OA付款流程，財務永遠沖在審批第一線，理風險，給建議，而各部門領導只管審批，「同意財務意見」，隨時做好甩鍋給財務的準備；

例如房地產稅費繳納，我們知道稅是國家強制並且要無償繳交的，但費也就是所謂的財政收入構成部分是地方政府收的，各地名目不一，但這個操作空間更大，例如城市配套費是按工程總預算的多少百分比計算得出的，但地方政府有權力可以免一定比例…..所以這個風險點就來了，一個中小型樓盤光這個費可能就要一千幾百萬，如果能免一半，你是財務人員，然後公司必然竭盡所能要你幫忙走動，然後你懂的……

再比如當今的地產潛規則，財務總要善於利用各種關係，成功操作監管戶資金提取，用於上交區域總部或集團周轉——甚至於，當今很多項目財務總，靠提取監管戶資金的大小，決定上升通道，做好了風風光光當領導，做不好家破人亡妻離子散進牢房。

由此，多少項目財務總表面上看起來光鮮亮麗，嚴謹穩重，實際上為了資金周轉，為了公司避稅，很多財務們都幹了很多刑法里明文禁止的活，在法律邊緣瘋狂試探……

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關於前途

當然，我說這些也不儘是說財務「灰」，實際上，就算只做白活計，房地產財務也呈現出被信息化浪潮取代的窘境——君不見，現在排名靠前的大型房產公司，都有成立財務共享中心的趨勢，也就是財務核算等基礎的財務工作，由共享中心來完成，項目上不再配備會計人員，只設立經理崗位，按照這樣的趨勢，有能力的財務人員未來的發展方向必定的偏向管理，只是實打實的做會計審計工作的財務逐漸被邊緣化，這是在逼着財務人員們往管理崗競爭……

（備註：共享中心：所有的基礎會計工作都由這個共享中心完成，比如憑證編製，通過銀企直聯等軟件，業務發生後數據可以直接傳遞到內部erp系統，就能編製憑證，這些原始的憑證也都存放於共享中心，重要的管理崗都是負責分析或者外聯工作。）

而另一方面，如今的房地產行業財務工作，相對於其他行業的財務，在薪資水平上雖說還有優勢，所謂瘦死的駱駝比馬大，還有很多其他行業的財務人員擠破腦袋想進房地產就業，很多應屆生也是希望能夠進入到房地產公司工作。但近些年房地產行業形勢不像最初那麼火爆，房地產財務就業也已經遠沒有十年前的想像力了。

囿於地產公司的規模和行業特性，一般地產公司深耕耘某一區域，相對財務崗位需求多，晉陞通道穩定，相反如果地產公司項目少，且分散，財務人員工作很難穩定，聰明的財務，會在項目接近尾聲並一直沒有新拍土地時，早早做好下家準備。

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給你講個笑話，我在地產做財務

曾經有個地產財務跟我說，「外出應酬，聽說我做財務的，開口就是，我有張發票能幫我報了嗎，當然是開玩笑，但是也反應出，財務工作在大多數人眼裡就是負責貼發票報銷而已，這，可真是心酸。」

而每逢報銷節點，地產財務表面聽最多的讚美，背後挨最毒的罵；季度末各部門匿名滿意度，財務部門打分萬年墊底；年會時別的部門在綵排，財務在做賬，別的部門在化妝，財務在填表……年度團隊表彰，別的部門全體上，財務派看起來最閑的領導代表領獎……

可是沒有辦法，畢竟，咱們是做財務的。

而從實際來看，好的房企一定有好的財務，有些老闆直接就是財務出身，例如萬科的郁亮、祝九勝，陽光城的吳建斌等。看着他們從職業經理人爬向最高層，除了敬佩，還有從骨子裡覺得，財務工作確實能幫助自己出人頭地的欣慰。

因此，當財務們通過合理的手段節約資金使用成本、實現退稅，以自身的經驗和專業能力規避稅務風險，甚至完成各種回款指標，回款節點、達到集團KPI、條線內控要求，看到自己的績效節節高，財務們想起自己的未來，可能會像百度百科宣講的那樣，成為「財務總監」。

也許，生活就是這樣，工作，也是這樣。

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