來源 | 藍鯨地產
在拆分子板塊獨立上市的主旋律下，依然有部分房企走在母公司上市的路上。
進入10月份，三家百強房企陸續發佈了IPO的相關訊息：
10月5日，來自上海的上坤地產在首次(2020年3月30日)遞表失效後，更新財務數據、招股書，第二次在港交所遞表。
10月8日，來自北京的閩系房地產商金輝控股，順利通過聆訊，距離登陸港交所僅剩臨門一腳；
10月12日，來自成都的領地控股則在首次(2020年4月9日)遞表失效後，更新財務數據、招股書，第二次在港交所遞表。
根據更新後的招數股數據顯示，上坤、領地兩家企業均在不同方面改善着自身的財務數據，而這能否為企業獲得更多通過「聆訊」的籌碼，亦充滿着未知數。
上坤、領地二次遞表
在首份IPO招股書「失效」之後，上坤地產於10月5日進行了二次遞表，在經歷相對順遂的10年後，年輕的上坤地產在上市的門前駐下了腳步。無獨有偶，幾乎同期申報的領地控股也在招股書「失效」後的第三天，重新將新版招股掛在港交所的頁面之上。
首次遞表的「折戟」，似乎並沒有減弱兩家公司IPO的決心。事實上，綜合業界觀點，上坤、領地未能在半年內通過聆訊的結果並不算意外。匯生國際融資有限公司CEO黃立沖對藍鯨房產表示，地產公司申請時間較長，很大原因是地產公司自身比較複雜，其中可能涉及到土地的確權、還有政府的補貼等原因。「因為地產公司本來某種程度上在城鎮化建設中承擔了一些與紓困、合作等角色，而這些角色對於上市申請快速通過聆訊都是不利的。」
值得一提的是，在上坤、領地失效的同時，10月8日晚間，僅僅二次遞表半月的金輝控股便正式通過了港交所聆訊。對此，有業內人士指出，雖然財務及現金流作為IPO重點審核的指標，但從過往經驗來看，包括融資結構、土地儲備規模及布局等均可能成為牽扯聆訊通過周期的因素。
而從土儲方面來看，截至7月31日，金輝控股共有160項目，覆蓋中國31個城市，並相對均衡分佈在長三角、環渤海、華南、西南等區域，合計應占土儲約2908.18萬平方米。相較之下，總土儲75%均位於川渝地區的領地，以及總土儲約410萬平方米的上坤，與之尚存在不小差距。
而除此之外，材料準備的充分程度亦或左右着IPO的進度。IPG中國首席分析師柏文喜對藍鯨房產指出，地產股掛牌申請時間較長，除了聆訊排期的原因之外，還有自身材料準備不夠充分和完備，以及補充、更新不夠及時的問題。
資料顯示，在赴港上市之前，金輝控股已為上市籌劃多年。在其遞表之初便曾有觀點指出，金輝控股此前衝擊A股的經驗，使其在申報材料的完整性、合規性，以及包括財務、運營情況等主要指標更容易符合上市所需的要求。
這或也意味着，金輝控股的成功聆訊雖然為包括領地、上坤等在內的諸多排隊上市房企打了一針強心劑，但其 IPO周期能否拿來借鑒仍是未知數。
積攢「通過聆訊」籌碼
不過，從另一層面來看，上坤、領地在為二次遞表中，也積攢了更多「通過聆訊」的籌碼。
例如，上坤地產便在降槓桿方面做了更多努力，根據最新招股書顯示，截至今年4月，上坤地產凈負債率較2019年末下降了近45個百分點至73.8%；此外，截至7月末，上坤地產短期負債僅餘20.04億元，現金短債比也由去年年末的0.82倍增長至今年4月30日的1.4倍。
而據上坤方面表示，未來公司亦將定期檢討資產負債率，密切監控債務水平，為改善債務結構及鞏固資產負債表管理，上坤擬使用一部分資金償還短期借款，並尋求償還部分短期借款及以長期借款來替代。
與此同時，領地控股也在嘗試改善現金流情況，今年前5月，領地控股經營活動所得現金流量凈額為3.73億元，在近年來首次實現現金流回正。
在黃立沖看來，企業降負債水平，主要還是為了通過聆訊，據聯交所要求，所有擬上市公司在上市前財務達要達到一個相對健康的狀態，包括足夠未來24個月的現金流運營，所以如果地產公司短期內改善自身的財務指標，還是為了更好地達到上市要求。
顯然，在首次遞表期間，兩家IPO排隊企業也在通過一些改變增加「通過聆訊」的可能性。不過，可以看到，在更新的招股書中，兩家企業亦在不同領域存在着挑戰。
例如，根據最新披露數據顯示，上坤地產對於信託等非銀融資渠道的依賴依然沒有顯著變化，截至2020年8月底，上坤地產非銀與銀行的借款金額達到了3:1的比例。
而領地控股凈負債率逐年抬升的趨勢亦沒有實現逆轉。據招股書顯示，截至2020年5月末，領地控股有息負債總額較去年年末的117.55億元進一步上行，總額達到了151.89億元，凈負債率亦創下新高，達到150%。
事實上，在過去數年，應着「千億目標」的回聲，領地控股不斷增加槓桿強化投資，以圖在規模上有所突破，然而紅利的消除不僅讓領地規模邁進的步伐不盡理想，也為其利潤率上了枷鎖。
根據最新數據顯示，在今年1-5月領地控股實現了30.27億元的營收，並獲得了1.66億元的利潤，雖然一定程度上化解了去年同期虧損的尷尬，但5.5%的凈利潤率依然表明其仍在為過往的激進投資「埋單」。
而這樣的趨勢似乎還將延續，在招股書中，領地控股表示，為完成在建項目及持作未來開發的項目，公司預計將產生更多債務，這些債務會增加公司所面臨的風險。
在較為激進的擴張戰略下，領地控股上市融資的需求已顯得愈發迫切，然而，提升的償債風險會否成為領地IPO的阻礙，最終對企業的IPO進度造成影響，仍待時間來印證。
面對行業的新環境，如今IPO似乎既承載着中小企業突圍的願景，也握住企業正常運營發展的命脈，在努力改善財務指標之後，上坤、領地能否打破「僵局」？藍鯨房產將持續關注。
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