會議直播，劉洪玉先生的演講，從第43分鐘開始
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TOP10研究組聯席組長、清華大學房地產研究所所長劉洪玉，5月21日在「2021中國房地產上市公司研究成果發佈會暨第十九屆產城融合投融資大會」上，以《中國房地產上市公司研究方法體系與中國房地產金融環境分析》演講主題，從銀行、債券、信託、海外融資、資產證券化等多方面，對中國房地產金融環境進行了分析。
劉洪玉稱，在過去的一年中，金融系統的規範化、監管越來越規範化和精細化，由於監管層發佈了面向房地產企業的三道紅線和面向銀行金融機構，房地產貸款管理的兩道紅線。促使傳統的融資渠道有收縮，資金投向發生結構性變化，政策向支持領域和優質房企傾斜。
從銀行信貸渠道上看
房地產貸款增速首次低於各項貸款增速，開發貸款增速回落。2020年全年人民幣房地產貸款餘額49.58萬億元，同比增長11.7%，增速較上年末回落3.1個百分點，已經連續29個月回落，是8年來首次低於各項貸款增速；2020年房地產開發貸款餘額11.91萬億元，同比增長6.1%，增速比上年末低4個百分點。
2020年房地產企業公司債發行227支，發行規模為2737.54億元，與2019年相比，公司債的發行數量和規模均有降低。2020年上半年，受疫情影響，2月份房企發行公司債數量較少，3月開始隨着相關產業開始復工復產，房企發行公司債數量開始反彈，下半年隨着房地產金融監管的不斷強化，公司債發行數量又出現回落。
中期票據發行回暖，發行利率有所下降。2020年，房企共發行中期票據124支，發行規模總計1334.4億元，同比大增105.9%，中期票據發行平均利率為4.43%，較去年同期下降0.89個百分點。
融資規模、融資成本下降。2020年，受國內政策以及國外疫情影響，內地房地產企業共發行海外債193支，融資總額為4416.6億元，同比下降19.5%，平均利率為8.0%，融資成本整體下降。
「去通道」不斷推進，融資規模下降。在嚴監管環境下，2020年信託通道類業務規模持續回落，融資類信託壓縮接近1萬億元。截至2020年末，資金信託為16.31萬億元，同比下降9.09%。其中，受房地產金融監管力度不斷加強，房地產資金信託餘額為2.28萬億元，與2019年相比大幅下降，降幅達15.75%；占信託規模比例持續下降，為13.97%，低於2019年的15.07%。
資產證券化規模同比上升，供應鏈ABS成主要渠道。2020年房地產行業資產證券化產品共發行357支，總發行規模3122.44億元，同比上升8.4%。其中房地產供應鏈ABS發行額為1846.7億元，較去年增加18.0%，所佔整體比重達到59.1%。
2021年第一季度，房地產行業資產證券化產品共發行160支，總發行規模975.97億，同比上升65.14%。其中，有107支供應鏈ABS產品，規模達575.33億元，佔比59.0%。
共有7家房企實現赴港IPO，包括祥生控股、金輝控股、港龍中國地產等。而在國內的房地產企業資本融資更多的是體現在引入戰略投資者，改善自己的資產負債的結構。減輕資金壓力。
另外，他稱綠色金融有望 成為新的融資渠道。以綠色貸款、綠色債券等為代表的綠色金融快速發展，為秉持綠色低碳發展理念的房地產企業開闢了新的融資路徑，並引導房地產行業向綠色低碳發展模式轉型。
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