萬科企業(02202.HK)，於8月29日發佈半年報，2021年上半年，萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%。其中，房地產開發業務結算收入高達1443.3億元，佔比86.36%。受報告期結算的房地產開發項目利潤率下降影響，歸屬於上市公司股東的凈利潤為110.5億元，同比下降11.7%。
三原因致凈利潤下降，未來兩年有一定毛利率壓力
萬科企業總裁兼首席執行官祝九勝表示，上半年凈利潤同比下降11.9%有三方面原因。第一銷售規模的增長有限；第二開發業務毛利率下降較快，稅後毛利率從24%降至18%，未扣稅毛利率從32%降到23%，其中地價佔比在不斷升高，這會逐步體現到以後的結算收入和結算利潤上；第三是轉型業務帶來的影響，轉型效果要體現出來還需要時間。
萬科執行副總裁兼財務負責人韓惠華表示，中期除稅後整體毛利率為18%，當中開發業毛利率為19.6%。她解釋，過去幾年，特別是2017年以來的地價銷售比一直上升，並逐步反映在結算端，預計萬科未來兩年有一定毛利率壓力，會儘可能減少影響。
管理層在業績發佈會表示，「鑒於行業、城市、客戶在發生深刻變化，公司將加快從地產開發為主，向不動產開發經營、服務並重的轉型」；每個業務都要鞏固提升自身的基本盤，在包括地產、長租公寓、物業服務、物業商業等已有賽道，建立領先的競爭優勢。
復盤完業績下滑的原因之後，祝九勝強調，萬科在忐忑之餘，不會忘掉要立志長期成為好學生的志向。
而在地產變局之下，萬科再次強調「活下去」比什麼都重要。
祝九勝表示，行業遊戲規則在發生變化，公司發展思維可能也要相應地做一些調整。過多的追求規模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼。公司會在風險及收益之間權衡，「穩字當頭」會是應對方法，因為企業超過一定規模以後，確保經營安全的問題變得更加突出。
我們是農民，不預測天氣
對於政策變化，祝九勝表示，當前調控政策圍繞「房住不炒」基調，公司一直按照政策相關要求，以流動性為優先考慮，以穩中求進為前提去發展。他形容「我們是農民，不去預測天氣」，而是「老老實實種地」，公司會儘可能在現時政策及市場環境下，讓收成愈來愈好，盡量讓各方滿意。
截至6月底，萬科「三道紅線」已經達標，其中剔除預收款的資產負債比改善至69.7%，凈負債率為20.2%，現金短債比1.67倍。公司表示，會嚴守「三道紅線」等政策要求，維持穩健投資策略，量入為出，關注投資質量跟效益。
版權聲明：所有瑞恩資本Ryanben Capital的原創文章，轉載須聯繫授權，並在文首/文末註明來源、作者、微信ID，否則瑞恩將向其追究法律責任。部分文章推送時未能與原作者或公眾號平台取得聯繫。若涉及版權問題，敬請原作者聯繫我們。
