作者 | 黃昇
來源 | 不動產與區塊鏈
10月15日，新城悅控股通過港交所的上市聆訊。截至目前，在香港上市的內地物業公司已有9家 , 正在遞表、上市申請當中的物業公司還有4家。
香港交易所是內地物業公司打造資本平台的最佳選擇。
隨着房地產後市場——存量時代的到來，越來越多的房地產企業已經開始意識到，如果將手中已經開發的存量資源充分盤活一樣可以獲得豐厚的收益。
根據中國指數研究院的報告顯示，截至2017年末，全國物業管理面積約為 260億平米，其中前100強物業企業的管理面積約為80 億平米，佔全國物業管理面積的32.5%。該比例已經得到了大幅度的提升，不過與北美物業管理行業前 50 強公司的市場佔有率約為 30%的數字相比，中國國內的物業管理行業集中度仍然偏低。
但是如果從另一個角度來分析，正是由於目前集中度偏低，才給了眾多物業管理公司群雄逐鹿的機會。壹
壹
首先我們先來了解了解大洋對岸上市物業龍頭FirstService 和物業相關細分服務提供商 ServiceMaster。眾所周知，美國物業公司主要分為物業經理人公司和物業基礎服務公司。物業經理人由業主聘請，作為物業服務管理的代理；物業基礎服務公司則負責提供具體的物業運營服務。美國的物業公司高度分工，物業經理人主要負責物業資產的運營，主要起到組織、協調及監理的作用並最終向業主負責。專業的服務與專業的管理相分離，這與中國的模式有所不同。
在具體的服務內容上美國物業管理公司也與中國的服務內容大相徑庭，美國物業管理公司更加側重於房屋本身的衍生業務，而中國管理服務商更多關注到的是與業主相關的需求。這種差異受到各自歷史的背景、本國行業發展階段的影響，當然也有中美兩國獨有的經濟、人口、地理因素影響。不過兩國的物業管理公司都針對住戶的居住相關需求提供基礎服務。
FirstService （納斯達克：FSV.O，多倫多：FSV.TO）成立於 1989 年，是北美洲最大的物業管理服務商。在 2017 年，FirstService 總共服務 400 萬居民的 160 萬個住宅單位客戶，共有超過 19,000 名員工，在住宅物業服務市場佔據 5%的市場份額，年收入超過 17 億美元。
FirstService 的模式如上圖，它是物業經營與基礎服務並重的模式，其通過兩大平台服務客戶。分別是住宅平台 FirstService Residential，是北美最大的住宅物業管理經理人；品牌平台 FirstService Brands，是北美最大的基礎服務供應商之一，其通過特許經營系統為住宅和商業地產提供服務。FirstService 通過兩大品牌系統緊密分工，是北美平台型綜合物業服務提供商的代表。
ServiceMaster（紐交所：SERV.N）成立於 1929年，是美國最大的基礎物業服務供應商，通過直營和特許經營商的方式，服務超過500 萬個用戶。ServiceMaster的主要業務是白蟻及害蟲防治服務、住房保修服務和特許經營集團服務。其收入來源主要集中在白蟻防治部門和住房保修服務部門。
與 FirstService 有所不同，ServiceMaster 專註於基礎物業服務，特別是細分領域的物業服務市場。如果用國內O2O流行的語言來說，這是一家做和物業服務相關的重度垂直型、專業性的服務公司，聚焦範圍極其窄。不過相比中國的純互聯網平台O2O的家政、保潔行業的公司來說，ServiceMaster 和客戶的粘性又更強，服務品類又更寬，和客戶連接更緊密（公司主營業務如上圖所示）。
綜上所述，可以總結得出美國物業管理龍頭企業發展的三條經驗：高服務的品質，綜合具體服務能力的平台化策略，透過併購擴張服務邊界和獲取海量客戶。
貳
例如FirstService 極為重視客戶服務質量，其戰略擴張模型的第一條即是通過卓越的客戶服務，通過老客戶引流新客戶，目前公司60%的新增客戶來自於這一系統。FirstService 試圖整合物業經理人的平台系統，並在平台之外構建核心服務能力，制定高品質的社區服務標準。
同時FirstService 重視同類競爭者的收購，並且通過收購此類公司進入新的地理區域。但FirstService更重視的，是採用外延式的收購戰略不斷擴展自己的增值服務內容，即通過不斷地收購基礎服務領域的細分龍頭公司，逐步形成具有競爭力的增值服務品牌（相信這一條對於前幾年一擁而上紛紛來搞社區O2O各類平台的國內企業極具借鑒意義）。
現在我們反過頭來觀察國內物業市場，相對於美國，國內物業管理服務行業更具廣度和深度。由於存量住宅更多，中國的物業管理市場比美國更廣闊；由於後續新房開發規模更大，中國的物業龍頭拓展在管面積更加方便；由於小區制的居住形態不同，公共服務提供、社區活動開展程度不同，中國物業龍頭的服務種類比美國更豐富。由於絕大多數龍頭物業管理的品牌源自開發企業（托上頭地產爸爸的福），中國物業管理品牌在社會上公眾認知度更強。
然後從理論上來說，（排除國內物業公司增值服務普遍尚未成熟，盈利能力有待驗證的風險。物業公司對外拓展增值服務其管理團隊的專業性和互聯網基因有待驗證。）只要中國物業龍頭企業在戰略方向不出現任何重大失誤，他們未來的成就理應高於美國同行。目前行業前100強的市場佔有率達到32.5%，前10強的市場佔有率已經達到11.1%。而FirstService 的物業管理服務市場佔有率達到 5%。
依據美國經驗來看，個人認為國內在3——5年之內可能會出現在管規模超 20億平米的企業。同時測算此公司屆時基礎物業服務收入可能達到 700 億元（按目前在國內佔主流的包干制算）。從市場佔有率角度，中國未來的「FirstService」已經在持續孕育當中。而從服務專業度和廣度來說，中國未來物業管理行業的龍頭，可能在其物業服務社區生態系統自帶了一家或幾家中國版的「ServiceMaster」（即擁有一項和幾項極具護城河的專業服務能力和同時打通線上和線上的互聯網或物聯網服務平台，尤其是能夠積極擁抱和應用區塊鏈技術的企業必將加速這一進程）。
叄
現在說完上市物業以後的機遇，我們來聊聊即將上市物業企業面對的四大挑戰。
眾所周知目前國內整個行業集中度低，龍頭企業規模相對偏小，上市標準難以達到。物業管理行業本身是一個勞動密集型的輕資產行業，「輕資產」模式包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其它衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。集中度不高，龍頭企業規模偏小。相對大一些的公司每年的凈利潤大概是 2 億元。在資本市場，2億元的凈利潤其實不算大，而且大多數物業服務企業的凈利潤 5000萬元左右，勉強符合上市的標準。
當前國內物業服務企業存在的關聯交易比較多，從而影響到企業的上市進程。物業服務企業的關聯交易可以概分為兩個方面，第一是對於住宅物業管理公司來講，包括彩生活等都是管理現成的物業，然後成立業主委員會，和原來的開發商撇清關係；第二是商業零售物業，這塊的關聯交易是不能避免的。目前就上市的物業服務企業來講，主要還是以住宅管理為主，大家基本都是依託於房地產開發商，或者原來本身就是房地產開發商的附屬企業，為了促進銷售業績而成立的企業。
雖然說現在為了籌備上市分離以後，但許多物業服務企業仍然主要依靠房地產開發企業來擴大自己的管理面積，帶動品牌知名度的提升，但問題是這樣很難以避免關聯交易的發生。彩生活物業本身是一個規模不大的企業，近幾年除了依託原來的母公司集團接管項目以外，也進行了快速的市場擴張，包括大量開展一些併購，把它的關聯交易項目佔比基本上控制在20%以內。
現在物業類企業實質都是房地產集團的下屬子公司。如果該物業公司所屬的房地產集團是上市公司，而該物業公司想在新三板掛牌則涉及到分拆上市的問題。如果母公司是在香港上市的公司，計划上市的物業子公司主體需要從母體上市公司那裡取得香港聯交所出具的同意下屬物業子公司申請新三板掛牌的批複函。
同時要注意公司掛牌過程中及掛牌後的信息披露內容應與母體上市公司的披露內容和時間保持一致。如果上市的母公司是國內企業（無國資背景），若不考慮將物業子公司的股權獨立分拆出來上新三板，通常不需要另外的手續。但如果母公司有國資背景（如國企或央企），其子公司計划上新三板還可能涉及國資委方面的相關批複，其申請過程將會更為繁雜。
物業公司在業務規劃、人員架構、內控三維度方面的規範。業務規劃主要涉及到公司怎樣梳理業務，怎麼樣結合物業 020 平台，使公司的未來成長性完整地體現出來。新三板市場需要考察企業兩個會計年度的審計報告，要求公司要相對輕資產，由於很多物業的母公司是房地產開發公司，必須要做好往來款的清理，包括稅務清繳。上市前的主要工作還包括企業內部管理的梳理，以及人員、管理架構的搭建等等。尤其在用工成本方面，涉及到員工的社保覆蓋率，上市要求需要做到100%的覆蓋（而在這部分國內大多數物業企業為了節約成本會採取一些違規打「擦邊球」的非常做法）。
本文作者：黃昇，騰訊財經首席社區經濟分析師。
另：本文易居研究院（顏值代表）嚴躍進先生亦有貢獻。
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