11月6日，新城集團旗下新城悅成功登陸港交所，成為第9家香港上市的物業公司。

房企分拆物業上市的熱潮再度襲來。11月6日，新城集團旗下新城悅成功登陸港交所，成為第9家香港上市的物業公司。

與此同時，佳兆業服務、旭輝永升物業等物業公司也進入上市倒計時。

問題在於，為何這些房企開始發展原本不起眼的物業？是「造殼」還是搶佔物業服務地盤？

 

IPO：在港上市物業公司將破十家

11月6日，新城集團旗下的物業公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務之後，今年第三家在港上市的內地物業公司。

據悉，新城悅創立於1996年，目前已發展成為布局全國的綜合性專業化物業管理服務商。在服務面積方面，截至2018年4月30日，新城悅簽約項目涵蓋21個省、直轄市及自治區的53個城市，總合約管理面積達7334萬平方米，總在管面積達3703萬平方米。

值得一提的是，新城悅也是在港交所主板上市的第九家物業公司，前八家分別是彩生活、中海物業、中奧到家、祈福生活服務、綠城服務、浦江中國、雅生活服務、碧桂園服務。

繼新城悅之後，旭輝旗下永升生活、佳兆業物業等物業公司也都在籌備上市。今年8月9日，永升生活服務集團有限公司向港交所提交了招股書，擬赴港上市。據悉，永升生活於2017年4月14日在新三板掛牌，原證券簡稱為「永升物業」。

據財務報表顯示，永升生活2015年-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元。2018年第一季度的收益達1.98億元。今年3月9日，永升物業發佈公告稱，根據戰略發展規劃需要，申請公司股票在全國中小企業股份轉讓系統終止掛牌。

目前新三板上市的物管公司數量在不斷攀升，永升生活為什麼在新三板上市後又退出呢？業內人士指出，大部分物業企業凈利率在3%-7%，物業公司的資產就是一紙合同，是地地道道的輕資產公司。而通過新三板獲得的融資額有限，就算融資拿到錢，其投資利潤也難以支撐利息負擔。對此，記者向旭輝方面求證，截至記者發稿前，並未得到相關回應。

 

個案：佳兆業物業IPO生變

新城悅之後，佳兆業旗下拆分的佳兆業物業IPO之路也在醞釀中，但較為波折。

今年6月，佳兆業就向港交所遞交了物業公司上市申請表格。資料顯示，截至2017年末，佳兆業在管的物業建築面積約為2400萬平方米，共計119個物業，包括100個住宅社區和19個非住宅物業。

然而，11月8日，佳兆業發佈公告，就建議分拆佳兆業物業獨立上市事項稱，中國港股通投資者為非合資格股東，不得通過深港通及滬港通交易機制參與優先發售。建議分拆須待上市委員批准、董事會及佳兆業物業董事會最終決定、市場狀況及其他因素，故建議分拆不一定實行。

這給佳兆業物業IPO進程增加了不確定性。「類似沒有優先發售權屬於同股不同權的概念，但是其有特殊性。由於港股通的制度規定，港股通投資者是通過中國結算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊上是沒有此類投資者名字，所以本身也會限制部分股票權益。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此類約束會使投資者相對顧慮，進而在認購股份上比較遲疑。總體上說，這也需要佳兆業適當對類似分拆上市的策略，做新的調整。

不過，在協縱策略管理集團創始人黃立沖看來，不允許深港通和滬港通的投資者參與優先發售是缺乏道理的，深港通和滬港通的投資者都是用港幣來買公司股份，其差別是他們的渠道受到政府政策的限制。

「佳兆業用自己的邏輯去解析上市規則，未必能獲得聯交所的認可，聯交所可能以其沒有公平對待股東，不同意該安排。接下來，要看佳兆業能否獲得聯交所和證監會的同意。」黃立沖表示。

在外界看來，對佳兆業而言，分拆上市之後不僅可以減少對物業的「輸血」，還為其現有業務多了條「來血」的通道。但在黃立沖看來，除非佳兆業拚命擴張，否則不需要向物業輸血，佳兆業是希望分拆物業，多一個資本平台。「事實上物業分拆並不會幫助他們抵禦寒冬，只能起到『雞蛋不放到一個籃子』的作用。」

對於佳兆業物業的上市情況，記者向佳兆業相關人士核實，對方表示，暫不方便對外公布。

 

瓜分：爭相上市「搶地盤」

傳統物管企業一直都在房地產母公司的庇護下生存發展，是什麼原因致使它們從幕後走向台前，紛紛追求上市？

在58安居客首席分析師張波看來，現在是物業公司「搶地盤」的階段，也是它們對資金需求最大的時候。但如果這個時期企業能夠上市，未來活下來的概率才能大大提升，進而才有後期「瓜分市場」的資格。

諸葛找房副總裁苑承建指出，物業本身帶有金融屬性，是其業務模式的特點，但就企業運營而言，其實並不強。物業公司上市可以規範公司運營與管理、獲得的資金支持，還可以提升企業的運營服務能力。

不過，在黃立沖看來，物業管理公司上市更多的是造殼行為。「很多開發商希望持有更多的上市公司資源，物業管理公司實際上在IPO發行等方面，投資人的興趣並不大，開發商基本上是從一個殼資源的角度來操作。」

為什麼房企紛紛選擇港股上市？記者了解到，截至目前，登陸A股的物管公司今年僅有2月1日正式在上海證券交易所掛牌上市的南都物業。南都物業的上市，一度燃起了物業公司A股上市的慾望。不過，從過去物業公司衝擊IPO的經歷來看，普遍存在業績規模較小、關聯交易佔比高、上市公司分拆、獨立性等問題，A股獨立上市難度着實不小。

「物業公司只要滿足上市要求，就可以在港交所上市，而A股上市審批比較謹慎。」黃立沖表示。

以碧桂園服務為例，A股排隊多年後也最終折戟而歸。早在2015年8月，碧桂園便對外透露了其有意分拆集團物業管理服務於上交所上市。2016年8月31日，碧桂園首次報送《廣東碧桂園物業服務股份有限公司首次公開發行股票招股說明書》，並於2017年12月1日再次申報。然而，籌備了近兩年的A股上市計劃於2017年12月11日暫停。當時，碧桂園發佈公告稱，因審核監管機關近期的政策變動，碧桂園服務決定撤回其建議分拆的申請。3個月後，碧桂園於2018年3月19日宣布將物業板塊分拆到香港聯交所主板獨立上市。

 

說NO：萬科、龍湖物業按兵不動

值得玩味的是，在物管公司頻頻登陸資本市場的背景下，國內物業服務質量美譽度很高的萬科物業、龍湖物業卻沒有上市動作。

記者了解到，龍湖物業現已升級品牌名稱為「龍湖智慧服務」。龍湖集團CEO邵明曉明確表示，龍湖智慧服務尚無獨立上市計劃，也不會分拆。實際上，在物業拆分上市成為資本市場主流的前兩年，龍湖集團董事長吳亞軍就曾表示，並不選擇加入物業資本化大軍，因為一旦上市，「它跟地產接軌的彈性就將大打折扣。」

那麼，不分拆上市的龍湖智慧服務，是基於什麼考慮？邵明曉表示，下一步，智慧服務的數據對於四大主航道數據打通非常關鍵，「我們要把它們放在一個大池子里，以便各業務相互之間協同。」

萬科方面，雖然萬科管理層對物業板塊的發展寄予厚望，但在今年年初業績說明會上，萬科副總裁張旭表示，萬科物業沒有上市計劃。

值得注意的是，在面對市場日益細分、多元化、個性化的服務需求，近期，萬科物業正式對外推出「住宅商企 兩翼齊飛」戰略，還推出獨立子品牌「萬物商企」，以商寫物業管理、政企設施管理為主業務。此外，萬科物業還將業務延伸至二手房市場尋求突破，建立子品牌「朴鄰」。

在分析萬科和龍湖的物業為何不上市時，嚴躍進指出，物業公司的定位有所差異。部分企業上市是為了加快融資，而不是配合地產銷售業務，而且上市後也會存在很多問題，會影響具體的物業工作的開展，基於此，部分企業保守對待上市，也是值得肯定的。

實際上，業內人士對房企拆分物業上市持兩種不同的看法：看好的一方認為，上市可提升品牌形象，利遠大於弊；「潑冷水」的一方則認為，物業公司上市弊大於利。

奧克斯物業總經理林志偉就不看好物業公司的上市。在他看來，物業公司登陸資本市場，多半是跟風，資金使用會被嚴格監管，很多投資行為反而容易被約束。

「物業公司上市後，服務有可能變差，因為開發商有兩種做法，一種是不讓物業公司賺錢，提升服務品質、從而提高美譽度，獲得更好的售價；另一種做法是各自賺錢，但這麼做，就會有損美譽度。」黃立沖說。

 

競爭：物管大戰悄然打響

不過，在新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷看來，物業公司上市雖是把雙刃劍。但是資本驅動，大勢所趨。

實際上，隨着房地產進入存量房時代，物業管理的市場蛋糕還在不斷增加。在此背景下，眾多房企更加註重物業服務的業務運營和模式創新。

來自天風證券研究所的一份報告指出，在中期物業管理面積方面，物業覆蓋率僅約50%，政策驅動下，未來幾年物業覆蓋率有望顯著提升，在物業費收繳方面，百強物業服務企業的物業收繳率從2014年的93.02%提升至2017年的94.14%。

長期看，物業服務有望擺脫傳統的單一運營模式，真正發揮流量入口屬性，疊加各類社區場景，完成運營模式的創新和轉變。類型豐富的、盈利空間更為巨大的增值服務，有望成為物業服務企業的主要利潤增長板塊。

一些物業公司也對行業起到了激勵作用。以第一家登陸資本市場的彩生活為例，自2014登陸資本市場以來，在互聯網化轉型，盈利結構調整，市場規模等方面均取得了不錯的成果。截至今年上半年，彩生活收入17.6億元，毛利潤6.2億元，同比分別增長135.3%與82.5%。在轉型成果方面，其增值服務快速成長，收入達2.1億元，同比增長91.7%，在分佈溢利中佔比達35.8%。

值得注意的是，物業管理服務行業也屬於「規模經濟」，對資本市場而言，規模也是其關注的一個重要指標。苑承建指出，現階段物業企業營收與利潤的增加，主要依賴管理規模的提升，即使按照物業服務企業的設想，未來為業主提供的增值服務可以成為收入與利潤的重要組成部分，也需要服務管理規模作為基礎支撐。

外延式併購已成為物業公司增加在管面積、拓展多元化業務的首選。在此過程中，物業管理行業呈現出「強者恆強」的趨勢。據中國物業管理協會《2018年全國物業管理行業發展報告》顯示，2014年，百強企業管理面積的均值約為1600萬平方米，市場份額為19.5%；2017年，百強企業管理面積的均值超3000萬平方米，市場份額達到32%以上。2014年，TOP10企業市場份額僅為4.37%，2017年達到11.06%。2017年，TOP10企業管理面積均值是百強企業均值的6.82倍，TOP11-30企業管理面積是百強企業均值的1.57倍，馬太效應越來越明顯。

「物業管理行業還處於一個『混沌』狀態，多數中小企業還沒有看清大勢，在市場增長的紅利之上，它們沒有看到物業管理行業的集中度在提升。」歐陽捷指出，一些優秀物業企業接踵上市，加速了物業企業的分化，行業小而散、混而亂的格局將逐漸改變，小物業公司就會像中小開發商一樣，加速退出物業江湖。

 

困境：增值服務能解運營難題？

登陸資本市場只是第一步。隨着資本市場的日漸成熟，投資者越來越強調投資回報，這就要求上市公司有持續穩健的盈利能力和強勁有力的市場增長動能。

目前大多數物業公司的運營模式仍較為傳統，以「保潔保安綠化」為代表的基礎物業業務為主，存在運營成本高、收入來源匱乏，增長乏力等問題。不過，記者注意到，百強物業公司中，雖然基礎物業收入佔比超八成，但物業管理服務已出現服務類型多元和個性化、利潤空間增厚的趨勢。在增值服務中，就包括工程服務、房屋經紀、案場服務、空間運營、家政服務等內容。

來自天風證券的報告指出，百強物業企業的增值服務佔比不斷提升，2015年底為16.73%，2017年增長到18.2%。增值服務的利潤空間也更大，2017年百強企業增值服務以18.20%的收入貢獻了41.68%的利潤，成為企業盈利的重要增長力。

不過，在黃立沖看來，物業管理公司需要回歸服務本源，「很多業主還是希望社區有一定的私密性，不需要有太多互動，此外，在社區開拓增值服務，投入產出未必成正比。」

在林志偉看來，物業公司增值服務不可能成為物業的支撐性收入，原因在於，無法通過銷量形成競爭壁壘，也無法控制上下游。此外，物業服務在人才環境、技術應用、資金效率等方面的劣勢，也制約了行業的創新能力和動力。