9月2日，招商局商业房地产投资信托基金 (以下简称“CMC REIT”)向港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。
CMC REIT 基本情况
CMC REIT为一项商业房地产投资信托基金，由招商蛇口(001979.SZ)发起, 招商置地(00978.HK)的子公司荣腾担任REIT管理人，目前投资组合位于中国深圳蛇口的5栋物业组成，总楼面面积、可租赁总面积分别约为26.23万平方米及24.99万平方米。据可租赁总面积计，平均租用率为81%，2018年底为90.4%。物业于6月底的评估价值总额为人民币65.17亿元。
荣腾将以REIT管理人对基金提供管理服务，并将自CMC REIT收取管理费，每半年按年度可分派收入的10%收取基本费用。
作为REIT管理人，荣腾主要责任为管理CMC REIT的资产，为基金单位持有人带来收益，包括以提升资产组合为的目的收购和出售。
REIT架构：
REIT管理人：荣腾企业有限公司，由招商置地(00978.HK)间接全资拥有，而招商置地则由招商蛇口(001979.SZ)持有74.35%权益。
受 托 人 ：德意志信托(香港)有限公司
运营管理人：招商蛇口企业管理(深圳)有限公司
物业管理人：深圳招商物业管理有限公司
REIT业绩
在过去2016年、2017年、2018年及2019年前六个月，CMC REIT的收入分别为人民币3.67亿元、3.60亿元、3.89亿元和1.91亿元，相应的净利润分别为3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元和3.92亿元。
中介团队
CMC REIT本次IPO的中介团队主要有：花旗环球为其独家上市代理；招商证券(香港)为招商蛇口的财务顾问；德勤为其审计师；中伦、贝克.麦坚时分别为REIT管理人的中国律师、香港律师；君合、富而德分别为上市代理的中国律师、香港律师；安理为受托人的律师；莱坊测量师行为其市场顾问；戴德梁行为其独立物业估值师；莱坊测量师行为其建筑测量师。
香港REITs物业与估值
根据2005年香港证券及期货事务监察委员会发布的《房地产投资信托基金守则》，REIT发行及监管的其中一个关键要素，便是可产生定期租金收入的房地产项目。
此外，《房地产投资信托基金守则》对投资端以及运作端做出了明确的限制。
投资端：对REITS的资产总值中至少75%投资于产生定期租金收入的房地产项目。此外，REITs禁止投资于空置土地。
REITs可以投资有价证券资产，但REITs所持有的由任何单一公司集团发行的相关投资价值，不超过该基金资产总值的5%。
运作端：REITs下设SPV不超过两层。如果REIT通过特别目的投资工具（SPV）持有的房地产项目，SPV必须由REITs合法地及实益地拥有。REITs必须持有该计划之内的每项房地产项目最少2年。
REITs可以借款融资，但资产负债率不超过45%。REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90%的金额分派予单位持有人作为股息。
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