“正荣地产的去库存化周期3.5年，行业平均水位为1.87年。”
虽然正荣地产集团有限公司（下称“正荣地产”，06158.HK）在2019年的营收和净利润均实现两位数增长，但摆在正荣地产面前的问题却越来越多，正荣地产不仅面临较长的库存去化周期，融资成本在今年以来也在不断攀升。
不仅如此，从销售额来看，今年前5月，正荣地产仅完成1400亿元的销售目标的29%。
库存去化周期长于众多房企
从中金公司最新研究测算可以看出，部分房企库存去化周期偏长，尤其是正荣地产的去库存化周期达到3.5年，领先包括恒大、碧桂园、龙湖、融创等在内的众多房企，且远高于1.87年的行业平均水平。
来源：中金公司研报
中金公司研报还指出，不同于境内房企报表中地产项目库存通常体现在存货科目，包括开发产品和开发成本等细项，港股房企原始报表里地产存货一般为可供出售物业、发展中物业和在建物业等。将原始报表中可供出售物业或发展中物业科目/销售回款测算库存去化周期，其中销售回款为前述的营业收入+预收账款的增加值来推算，由此将主要港股民营房企库存去化周期，样本中房企平均库存去化周期约1.87年。
从正荣地产经营状况来看，截至2019年底, 正荣地产的营收为326亿元，同比增长23.1%；核心利润为29亿元，同比增长42.7%；归属母公司核心利润为23.1亿元，同比增长20.4%。
在合约销售表现方面，正荣地产表示，尽管2019年市场经历了诸多波动，但还是顺利实现了累计合约销售金额1307亿元，完成全年合约销售目标按年增长21%；累计合约销售建筑面积为8,439,482平方米及合约平均售价为每平方米人民币15,488元。
虽然销售和净利润等各项指标均实现两位数增长，但正荣地产也不得不面对毛利率下滑的事实。2019年，正荣地产实现毛利率为20%，同比下降2.8个百分点。正荣地产表示，这主要是由于2019年平均售价较低的建筑面积截至2019年底占总交付建筑面积的比例增加所致。
与部分地产公司不同，在土地投资方面，正荣地产坚持区域深耕策略，聚焦具有强基本面的二线城市，2019年，正荣地产共新增41幅土地，累计进入共30座城市，全年新增土地储备建筑面积约560万平方米，当中85%位于强二线城市。截止2019年底，正荣地产在全国30个城市拥有建筑面积26.15 百万平方米的土地储备，当中74%位于一、二线城市,每平方米土地的平均成本为人民币4,647元。
正荣地产认为，优质充足的可售资源将支持实现有品质、可持续的增长，尽管一季度经济受到新型冠状病毒疫情的冲击，在大环境的影响下亦波及房地产行业销售及工程进度,但受疫情影响的刚性购房需求将在未来得到补偿性释放，因此将2020年合约销售目标定为1400亿元。
另据IPO早知道消息，正荣地产的关联公司正荣服务将于本周内寻求上市聆讯，计划募集资金约1.5亿美元（约11.7亿港元）。财务数据显示，2017-2018年及2019年前9月正荣服务营业收入分别为1.5亿元、2.5亿元、2.5亿元，同比增速67.23%、61.25%；同期实现年内溢利分别为0.2亿元、0.4亿元、0.7亿元，同比增速94.73%、160.24%。
但正荣服务对于关联方的依赖以及高负债率值得关注，2017-2018年及2019年前9月正荣服务来自正荣地产开发的项目的在管建筑面积占总建筑面积的77.1%、74.4% 及 47.9%，同期关联方收益贡献率分别为88.2%、71.9%及67.7%。截至2019年9月末，正荣服务负债总额为9.18亿元，总资产为10.11亿元，资产负债率达90.8%，处于行业高位。
前5月仅完成不足3成销售目标，高息融资迅速攀升
根据正荣地产公告，今年前5月，连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为408.84亿元，同比减少10.9%；累计合约销售建筑面积约为2677902平方米，同比减少11.25%，合约平均售价约为15300元/平方米。
不过，前5月408亿元的销售额与该公司之前制定的1400亿元的销售额相比，完成率仅29%。
在今年3月底的2019年线上业绩沟通会上，正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝称，公司有信心完成1400亿元的销售目标，今年约有2300亿元至2500亿元的可供货，即使去化60%，完成目标应该不成问题。
黄仙枝还表示，经济越不好，房地产发挥的作用可能会越来越大，长期看好楼市。疫情后，改善型的需求特别旺盛；公司大部分的项目还是招拍挂获取，可能毛利率会低，今年正荣地产的投资策略会有所改善。
东北证券报告也指出，截止至 2019 年底，正荣地产在手土储 2615 万平米，对应货值 4500 亿元，位于一二线城市的土储占比为 74%。预计 2020 年合计可推货值为 2400 亿元，若需要完成 1400 亿元的销售目标则对应 60%的去化率，因此，正荣地产有较大可能完成原定销售目标。
从融资成本来看，今年以来，在央行多次降准降息，资金利率不断下滑的背景下，正荣地产的融资成本却不断走高。为满足债务再融资需求，6月5日，根据正荣地产公告，该公司发行一笔金额为2亿美元的票据，年化利息为8.30%，此前在今年5月，正荣地产已发行票面利率8.35%的2亿美元优先票据。
来源：公司公告
而在今年1月，正荣地产发行的2.9亿美元优先票据，票面利率为7.875%，2月发行的另一笔2亿美元的优先票据，息票率仅为5.6%。这也意味着，不足半年时间，正荣地产的融资成本已经攀升近300个基点。
面对不断走高的融资成本，正荣地产在此前的年报中曾表示，财务管理方面，将以“现金流和利润管理”为导向，继续加强风险管控能力，追求高周转，坚持强运营、控投资、控杆杠的策略。
不过，从评级来看，根据正荣地产6月1日的公告，中诚信和大公资信先后授予其AAA级主体信用评级。
东北证券报告还指出，截止至 2019 年底，正荣地产净借贷金额为 233.6 亿元,同比上升 28.9%，净负债率为 75.2%，较2018 年底微升 1.2个百分点，维持稳健; 现金短债比更是由 2018 年的 1.19 倍上升至 1.76 倍，短期偿债无忧。
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