根据过往项目经验，在物管公司上市过程中，通常会面临以下核心法律问题（有的问题同时也是个财务问题）：
一、开发商与物管公司签订的前期物业服务合同对业主约束力适用如何认定问题
二、业主与物管公司之间是何种法律关系问题
三、业主选聘或解聘物管公司的法律程序问题
四、社区公共资源的利用及收益分配问题
五、物管公司将物业管理事务委托其他服务机构的法律关系、物管顾问合同及效力问题
六、物业服务合同到期后形成事实管理合同问题七、物管公司招投标的问题
八、业主与物业使用人（承租人）之间的法律关系问题
九、提供互联网增值服务所涉ICP许可及外资准入的问题
十、税务申报问题
十一、员工社保和住房公积金问题
十二、物业服务收费标准及收入确认的问题
十三、物管公司代垫业主费用如何处理的问题
十四、物业服务有关管理费用分摊问题
一、开发商与物管公司签订的前期物业服务合同对业主约束力适用如何认定问题
-
《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
-
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（“《物业服务纠纷解释》”）第一条规定，建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第二条规定，若物业服务合同存在：（1）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（2）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款；业主委员会或者业主有权请求确认合同或者合同相关条款无效。
前期物业服务合同，虽由开发商签订，但对业主具有法律约束力。实践中，前期物业服务合同往往同时作为房屋买卖合同的附件。开发商前期为物业服务合同的签约相对方，承担交付物业费的义务。但随着开发房产竣工后交付业主，前期物业服务合同相对方则变更为全体业主，由全体业主享有权利及承担义务。
二、业主与物管公司之间是何种法律关系问题
-
《物权法》第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
-
《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
-
《民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
总体而言，业主与物管公司之间是一种综合性服务的委托代理合同关系。同时还涉及与开发商、当地政府主管部门及居民委员会、公用事业单位、专业性服务机构等单位的法律关系。
三、业主选聘或解聘物管公司的法律程序问题
-
《物业管理条例》第十二条规定，选聘和解聘物业服务公司，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
-
《民法典》第二百七十八条已将业主共同决定事项修改为应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
实践中，由于很多社区业主怠于或物管公司怠于促使成立业主大会及业主委员会，致使物管公司相对方权利执行主体长期缺位。有时采取书面征求意见的形式，完成过“双半数”的业主决策程序。
四、社区公共资源的利用及收益分配问题
-
《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
-
《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务公司的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
-
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
根据过往项目经验，物管公司存在利用公共资源经营的情况。鉴于公共资源收益除物管合同有明确约定外，归全体业主所有。因此，需要区分物管公司利用公共资源获得业主授权的合法性、成本支出的合理性、收益如何确定等问题，以确认物管公司收入的合法性问题及与业主收益如何分配问题。
物管公司依照其管理职权出租该公共资源，在不损害业主公共利益及相关业主合法权利并且出租公共资源业主所得收益主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用的情况下，物管公司为管理出租该公共资源而收取合理服务费用的行为，应受到法律保护。惟该等出租行为若存在损害相关业主合法权利的，权利人有权依法要求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失。
五、物管公司将物业管理事务委托其他服务机构的法律关系、物管顾问合同及效力问题
-
《民法典》第九百四十一条规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
-
《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务公司可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
-
《深圳市物业管理条例》第六十三条规定，物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担特种设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务。但是，不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
物管公司根据其业务特性及法律赋予的权利，可以代表业主将专项服务委托给其他专业性服务企业，签署相应的委托合同，属于专项服务的转委托关系。
实践中，有些物管公司与更有经验和实力的物管公司签订社区物管顾问合同，结合上述规定，需要明确界定物管顾问合同中有关业主、原物管公司与提供顾问服务的物管公司之间的权利义务，避免因该区域内的全部物业管理一并委托给他人而导致合同无效的情况。
六、物业服务合同到期后形成事实管理合同问题
-
《民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
-
《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
实践中，存在前期物业合同约定期限届满，因开发商将房产出售给业主，前期物业服务合同的权利义务已转移给业主，但社区未成立业主大会及业主委员会，而不能续签合同的情况。合同期限届满后未续签，物管公司继续提供物业服务，且业主事实上接受服务，即形成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原合同确定；但双方可以随时终止该事实合同关系，业主大会或业主委员会请求物管公司退出、移交物业服务用房和相关设施，物管公司应当依法退出、移交。《民法典》已将此类物业服务期限届满后的合同明确规定为不定期的物业服务合同。
七、物管公司招投标的问题
-
《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。第五十六条规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
如建设单位未按照上述规定进行选聘，可能面临相关行政处罚。但因属管理性规范，未履行招投标程序，并不会导致对物业服务合同无效。
八、业主与物业使用人（承租人）之间的法律关系问题
-
《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
-
《物业服务纠纷解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，应予支持。第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，应当参照本解释关于业主的规定处理。
业主与物业使用人（承租人）对内按照租赁合同约定交纳物业费，对外根据物业服务合同约定交纳物业费，业主对物业使用人（承租人）的欠缴费用承担连带责任。实践中，施工影响补偿费按其用途分析，应由物业使用人（承租人）享有，除非另有其他约定。
九、提供互联网增值服务所涉ICP许可及外资准入问题
-
《外商投资准入特别管理措施（负面清单）》规定，增值电信业务的外资股比不超过50%（电子商务除外），且需要取得增值电信业务经营许可证（ICP牌照）。
物管公司未取得ICP经营许可或未履行备案手续，擅自从事互联网增值服务属不合规行为。
实践中，物管公司若提供互联网增值服务，需将此部分业务采取VIE方式实现境外上市。
十、税务申报问题
-
《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。
根据过往项目经验，部分物管公司的税务申报采用了现金收付制，而非权责发生制，涉及需按照权责发生制调整以往年度财务数据和补缴税费等问题。因此，需要结合具体情况和会计师及其他中介机构的意见采取相应处理措施。
十一、员工社保和住房公积金问题
根据过往项目经验，物管公司往往存在社保和住房公积金未缴纳或未按照规定足额缴纳的情况，可能会产生行政处罚及会计费用计提，影响拟上市公司的利润。因此，需要结合物管公司行业特点及公司的具体情况提出解决方案，具体措施包括但不限于政府主管部门开具合规函、规范整改、财务拨备及控股股东出具兜底承诺函等。
-
《物业服务收费管理办法》第九条规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金，物业服务支出包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
采取酬金制和包干制的方式不同，员工社保和住房公积金承担责任的主体亦不同。酬金制收费方式物业区域工作员工的社会保险金和住房公积金的情况，其支付该等资金的实际义务人为业主，而非物管公司。
十二、物业服务收费标准及收入确认的问题
-
《物业服务纠纷解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，应予支持。
-
《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
-
《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》规定，物管公司对非保障性住房物业服务，可按照物业服务合同约定向业主收费；保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。住宅小区停车服务，按照停车服务合同约定收费。
实践中，物管公司对非保障性住房服务不再实行政府指导价，但若实际提高收费标准，物业服务合同亦不容易修改。
十三、物管公司代垫业主费用如何处理的问题
-
《物业服务收费管理办法》第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
根据过往项目经验，物管公司为提升集团整体管理水平和品质，存在为部分社区代垫业主费用，会影响物管公司会计收入确认及费用计的情况提。需要结合不同收费制的特点有针对性地分析代垫费用的法律关系和性质。
物管公司为采取酬金制收费方式提供服务的社区业主垫付物业服务支出费用的情况，在符合相关地方政府指导价要求的情况下，有权依法向业主就前述垫付费用进行追偿。
十四、物业服务有关管理费用分摊问题
-
《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
实践中，有些社区没有接表到户，而由物管公司二次转供、接泊和收费，存在征收成本和损耗等问题，物管公司在收费时往往会在该等公用事业单位原价基础上加成一定比例再向业主户收取。因该类缴费属于公共事业收费，加成比例需要合理。
实践中，物管公司存在因提供集团集约化管理和服务，集中财务管理，将下属各物业管理处收费汇总到总部总使用的情况。需要在保障各物业管理处所管理的有关社区业主权利基础上，合理分摊管理费，以保障不侵犯有关社区业主的合法权利。
物管公司按照酬金制收费模式下，有的社区物业管理处并无独立开设银行账户，而是透过物管公司的银行账户代为结算。因此，物管公司需要对交易进合规行分离。
作者：
版权声明：所有瑞恩资本Ryanben Capital的原创文章，转载须联系授权，并在文首/文末注明来源、作者、微信ID，否则瑞恩资本Ryanben Capital将向其追究法律责任。部分文章推送时未能与原作者或公众号平台取得联系。若涉及版权问题，敬请原作者联系我们。
更多香港 IPO上市资讯可供搜索、查阅，敬请浏览：www.ryanbencapital.com
物业公司 | 2020年，6起IPO、22起并购，IPO融资49亿、再融资109亿港元
