来源 | 地产八卦女

来源：地产八卦女

提起地产财务，很多人的第一反应是，这不就一贴发票走报销付款流程的吗？

的确，相对其他工业企业，地产行业涉及的会计科目相对少，财务核算工作比较简单。然而，就算是“贴发票走报销”，一个财务也往往要负责2个甚至多个项目的账务处理，再加上地产行业的税收多而杂，项目开盘、结算的时间又挤在一起，一忙起来几乎天天加班。所以，当大家问起做财务是什么感觉的时候，大多数人的表情是这样的：

其实，只有财务自己知道，贴发票走报销，只是工作中占比最少的一部分，每天做不完的表格，填不完的报表，这才是大头。

●

关于工作

那么，既然说到地产财务天天加班，财务们到底在忙些啥？

有人说，房地产财务，上要帮公司合理避税，减少税款支出，争取退税额度；下要严格审核，卡报销要像花自己钱一样严格，严格审批费用发生合理性、发票的完整与真实性……

但这还只是表面工作。真正的房地产财务，是要参与项目全过程的，从拿地开始，设立项目公司，预测各项财务指标，做好税务筹划和资金计划，在项目开发过程中做好项目动态监控，项目结束还要做好后评估工作。对内，财务需要和公司内部所有部门打交道，对外，工商税务审计银行及各家金融机构缺一不可。

由此，房地产财务，不是只会记账的账房先生，而是现代房地产企业所需要的综合性财务人员。

在公司总部层面，一个好的财务，还应该深度参与公司发展战略，并相应制定的财务战略，做好几件事情：（1）做好资源的优化配置；（2）降低资金成本；（3）做好税收筹划；（4）保障财务稳健。

而这样的财务人员，不仅要懂财务，还要懂业务，懂金融，懂法律，是实打实的房地产“全能型人才”。

甚至，我还可以说，在高度资金密集型、只讲究“钱”和“地”的行业里，财务，几乎是房地产企业的灵魂人物。

▲好的财务人员，就像老中医，一时半会儿看不出业绩，但却能经受住岁月的考验，能够时刻保证企业安全稳健的航行在发展的轨道上。

●

关于委屈

然而，即便是灵魂人物，但房地产财务人员，受的委屈其实也不少。

我们知道，房地产行业其实是一个职员互相帮忙背锅的行业，例如设计经常替工程背锅，客服又经常替销售背锅，销售又经常替投拓背锅……财务也不例外。

▲但与大家互相背锅不同的是，财务背的锅，可谓是“背锅链”的最开端和最底层。

因为从项目投拓拿地到最终交付以至清算，财务管理工作都要贯穿项目开发的始终，也理应是最早发现风险并且设法规避风险，但实际工作中，大家对财务管理的认识不一而足，也很难真正用对财务，出了事情，财务往往不会第一时间介入，这就会导致项目开发过程中，一些税务风险无法被发现，或者发现问题了只能通过其他手段去补救，这补救的工作就落到财务身上，并且不一定有好的方法。

除此之外，就算是到了房产销售环节，项目也会涉及到各种税务风险，比如启用分销，会涉及到分销佣金点数过高，超过税务允许税前可抵扣的比例；或者向中介销售大单，中介转售过程中多收取的价差，无法计入实际房价，多收取的价差也会牵扯到房地产公司的涉税风险。

如此种种，因为大家对财务的不重视，总以为财务就是做账，报销，付钱等等基础工作上，结果给财务带来了无数麻烦，财务还无处申诉……也许，在大家的潜意识里，财务就是擦屁股的…..

▲绩效奖励、各类福利报销进度慢，人事推给财务；

合同付款超节点，集团无资金及时付款，合约推给财务；

渠道承包大单加价售卖，超出备案价无法开票，业主投诉，营销推给财务；

办公楼、园区招商免租，造成税务成本，招商推给财务…..

财务总：我太难了！

至于生活上的委屈，那就更多了。财务作为踩刹车的部门，轻易不让人好过，眼前所见都是问题，是最让人难受、得罪人、四面树敌的部门。但是一个财务要合格，又不得不严格把关（当然了，如果在这样严格的状态下，还能做到被公司全体上下认可，那就真的可谓成就感十足）。

还有，财务部门多是“阴盛阳衰”，女生多男生少，因此，其他的部门不知是羡慕还是调侃，称财务部是地产盘丝洞，已婚的财务人往往成为公司的八卦中心…..

最后，按照项目的普遍做法，不管开盘还是交付，项目上的活动永远选择在周末、节假日，而这，也就意味着地产财务没有双休——可以说，遇到这两个节点，地产财务是直接开启了997模式，在月末、季末、年末加最多的班，日常经手最大的数额，却拿着最少的工资……

●

关于风险

从表面上看，财务人员大都是西装革履的精英风范，但其实，除了委屈之外，在房地产各职位中，财务还是职场“风险”最大的那一位。

为什么这么说呢？例如简单的一个OA付款流程，财务永远冲在审批第一线，理风险，给建议，而各部门领导只管审批，“同意财务意见”，随时做好甩锅给财务的准备；

例如房地产税费缴纳，我们知道税是国家强制并且要无偿缴交的，但费也就是所谓的财政收入构成部分是地方政府收的，各地名目不一，但这个操作空间更大，例如城市配套费是按工程总预算的多少百分比计算得出的，但地方政府有权力可以免一定比例…..所以这个风险点就来了，一个中小型楼盘光这个费可能就要一千几百万，如果能免一半，你是财务人员，然后公司必然竭尽所能要你帮忙走动，然后你懂的……

再比如当今的地产潜规则，财务总要善于利用各种关系，成功操作监管户资金提取，用于上交区域总部或集团周转——甚至于，当今很多项目财务总，靠提取监管户资金的大小，决定上升通道，做好了风风光光当领导，做不好家破人亡妻离子散进牢房。

由此，多少项目财务总表面上看起来光鲜亮丽，严谨稳重，实际上为了资金周转，为了公司避税，很多财务们都干了很多刑法里明文禁止的活，在法律边缘疯狂试探……

●

关于前途

当然，我说这些也不尽是说财务“灰”，实际上，就算只做白活计，房地产财务也呈现出被信息化浪潮取代的窘境——君不见，现在排名靠前的大型房产公司，都有成立财务共享中心的趋势，也就是财务核算等基础的财务工作，由共享中心来完成，项目上不再配备会计人员，只设立经理岗位，按照这样的趋势，有能力的财务人员未来的发展方向必定的偏向管理，只是实打实的做会计审计工作的财务逐渐被边缘化，这是在逼着财务人员们往管理岗竞争……

（备注：共享中心：所有的基础会计工作都由这个共享中心完成，比如凭证编制，通过银企直联等软件，业务发生后数据可以直接传递到内部erp系统，就能编制凭证，这些原始的凭证也都存放于共享中心，重要的管理岗都是负责分析或者外联工作。）

而另一方面，如今的房地产行业财务工作，相对于其他行业的财务，在薪资水平上虽说还有优势，所谓瘦死的骆驼比马大，还有很多其他行业的财务人员挤破脑袋想进房地产就业，很多应届生也是希望能够进入到房地产公司工作。但近些年房地产行业形势不像最初那么火爆，房地产财务就业也已经远没有十年前的想象力了。

囿于地产公司的规模和行业特性，一般地产公司深耕耘某一区域，相对财务岗位需求多，晋升通道稳定，相反如果地产公司项目少，且分散，财务人员工作很难稳定，聪明的财务，会在项目接近尾声并一直没有新拍土地时，早早做好下家准备。

●

给你讲个笑话，我在地产做财务

曾经有个地产财务跟我说，“外出应酬，听说我做财务的，开口就是，我有张发票能帮我报了吗，当然是开玩笑，但是也反应出，财务工作在大多数人眼里就是负责贴发票报销而已，这，可真是心酸。”

而每逢报销节点，地产财务表面听最多的赞美，背后挨最毒的骂；季度末各部门匿名满意度，财务部门打分万年垫底；年会时别的部门在彩排，财务在做账，别的部门在化妆，财务在填表……年度团队表彰，别的部门全体上，财务派看起来最闲的领导代表领奖……

可是没有办法，毕竟，咱们是做财务的。

而从实际来看，好的房企一定有好的财务，有些老板直接就是财务出身，例如万科的郁亮、祝九胜，阳光城的吴建斌等。看着他们从职业经理人爬向最高层，除了敬佩，还有从骨子里觉得，财务工作确实能帮助自己出人头地的欣慰。

因此，当财务们通过合理的手段节约资金使用成本、实现退税，以自身的经验和专业能力规避税务风险，甚至完成各种回款指标，回款节点、达到集团KPI、条线内控要求，看到自己的绩效节节高，财务们想起自己的未来，可能会像百度百科宣讲的那样，成为“财务总监”。

也许，生活就是这样，工作，也是这样。

版权声明：所有瑞恩资本Ryanben Capital的原创文章，转载须联系授权，并在文首/文末注明来源、作者、微信ID，否则瑞恩将向其追究法律责任。部分文章推送时未能与原作者或公众号平台取得联系。若涉及版权问题，敬请原作者联系我们。

更多香港IPO上市资讯：www.ryanbencapital.com

相关阅读

地产人不可描述的各色关系

房地产的新霸主，市值超越恒大、碧桂园，互联网对房地产的降维打击

香港IPO市场(2020年前八个月)：上市91家，募资1,477亿港元

香港 IPO中介机构排行榜 (过去24个月：2018年9月-2020年8月)