来源 | 蓝鲸地产
在拆分子板块独立上市的主旋律下，依然有部分房企走在母公司上市的路上。
进入10月份，三家百强房企陆续发布了IPO的相关讯息：
10月5日，来自上海的上坤地产在首次(2020年3月30日)递表失效后，更新财务数据、招股书，第二次在港交所递表。
10月8日，来自北京的闽系房地产商金辉控股，顺利通过聆讯，距离登陆港交所仅剩临门一脚；
10月12日，来自成都的领地控股则在首次(2020年4月9日)递表失效后，更新财务数据、招股书，第二次在港交所递表。
根据更新后的招数股数据显示，上坤、领地两家企业均在不同方面改善着自身的财务数据，而这能否为企业获得更多通过“聆讯”的筹码，亦充满着未知数。
上坤、领地二次递表
在首份IPO招股书“失效”之后，上坤地产于10月5日进行了二次递表，在经历相对顺遂的10年后，年轻的上坤地产在上市的门前驻下了脚步。无独有偶，几乎同期申报的领地控股也在招股书“失效”后的第三天，重新将新版招股挂在港交所的页面之上。
首次递表的“折戟”，似乎并没有减弱两家公司IPO的决心。事实上，综合业界观点，上坤、领地未能在半年内通过聆讯的结果并不算意外。汇生国际融资有限公司CEO黄立冲对蓝鲸房产表示，地产公司申请时间较长，很大原因是地产公司自身比较复杂，其中可能涉及到土地的确权、还有政府的补贴等原因。“因为地产公司本来某种程度上在城镇化建设中承担了一些与纾困、合作等角色，而这些角色对于上市申请快速通过聆讯都是不利的。”
值得一提的是，在上坤、领地失效的同时，10月8日晚间，仅仅二次递表半月的金辉控股便正式通过了港交所聆讯。对此，有业内人士指出，虽然财务及现金流作为IPO重点审核的指标，但从过往经验来看，包括融资结构、土地储备规模及布局等均可能成为牵扯聆讯通过周期的因素。
而从土储方面来看，截至7月31日，金辉控股共有160项目，覆盖中国31个城市，并相对均衡分布在长三角、环渤海、华南、西南等区域，合计应占土储约2908.18万平方米。相较之下，总土储75%均位于川渝地区的领地，以及总土储约410万平方米的上坤，与之尚存在不小差距。
而除此之外，材料准备的充分程度亦或左右着IPO的进度。IPG中国首席分析师柏文喜对蓝鲸房产指出，地产股挂牌申请时间较长，除了聆讯排期的原因之外，还有自身材料准备不够充分和完备，以及补充、更新不够及时的问题。
资料显示，在赴港上市之前，金辉控股已为上市筹划多年。在其递表之初便曾有观点指出，金辉控股此前冲击A股的经验，使其在申报材料的完整性、合规性，以及包括财务、运营情况等主要指标更容易符合上市所需的要求。
这或也意味着，金辉控股的成功聆讯虽然为包括领地、上坤等在内的诸多排队上市房企打了一针强心剂，但其 IPO周期能否拿来借鉴仍是未知数。
积攒“通过聆讯”筹码
不过，从另一层面来看，上坤、领地在为二次递表中，也积攒了更多“通过聆讯”的筹码。
例如，上坤地产便在降杠杆方面做了更多努力，根据最新招股书显示，截至今年4月，上坤地产净负债率较2019年末下降了近45个百分点至73.8%；此外，截至7月末，上坤地产短期负债仅余20.04亿元，现金短债比也由去年年末的0.82倍增长至今年4月30日的1.4倍。
而据上坤方面表示，未来公司亦将定期检讨资产负债率，密切监控债务水平，为改善债务结构及巩固资产负债表管理，上坤拟使用一部分资金偿还短期借款，并寻求偿还部分短期借款及以长期借款来替代。
与此同时，领地控股也在尝试改善现金流情况，今年前5月，领地控股经营活动所得现金流量净额为3.73亿元，在近年来首次实现现金流回正。
在黄立冲看来，企业降负债水平，主要还是为了通过聆讯，据联交所要求，所有拟上市公司在上市前财务达要达到一个相对健康的状态，包括足够未来24个月的现金流运营，所以如果地产公司短期内改善自身的财务指标，还是为了更好地达到上市要求。
显然，在首次递表期间，两家IPO排队企业也在通过一些改变增加“通过聆讯”的可能性。不过，可以看到，在更新的招股书中，两家企业亦在不同领域存在着挑战。
例如，根据最新披露数据显示，上坤地产对于信托等非银融资渠道的依赖依然没有显著变化，截至2020年8月底，上坤地产非银与银行的借款金额达到了3:1的比例。
而领地控股净负债率逐年抬升的趋势亦没有实现逆转。据招股书显示，截至2020年5月末，领地控股有息负债总额较去年年末的117.55亿元进一步上行，总额达到了151.89亿元，净负债率亦创下新高，达到150%。
事实上，在过去数年，应着“千亿目标”的回声，领地控股不断增加杠杆强化投资，以图在规模上有所突破，然而红利的消除不仅让领地规模迈进的步伐不尽理想，也为其利润率上了枷锁。
根据最新数据显示，在今年1-5月领地控股实现了30.27亿元的营收，并获得了1.66亿元的利润，虽然一定程度上化解了去年同期亏损的尴尬，但5.5%的净利润率依然表明其仍在为过往的激进投资“埋单”。
而这样的趋势似乎还将延续，在招股书中，领地控股表示，为完成在建项目及持作未来开发的项目，公司预计将产生更多债务，这些债务会增加公司所面临的风险。
在较为激进的扩张战略下，领地控股上市融资的需求已显得愈发迫切，然而，提升的偿债风险会否成为领地IPO的阻碍，最终对企业的IPO进度造成影响，仍待时间来印证。
面对行业的新环境，如今IPO似乎既承载着中小企业突围的愿景，也握住企业正常运营发展的命脉，在努力改善财务指标之后，上坤、领地能否打破“僵局”？蓝鲸房产将持续关注。
版权声明：所有瑞恩资本Ryanben Capital的原创文章，转载须联系授权，并在文首/文末注明来源、作者、微信ID，否则瑞恩将向其追究法律责任。部分文章推送时未能与原作者或公众号平台取得联系。若涉及版权问题，敬请原作者联系我们。
更多香港IPO上市资讯：www.ryanbencapital.com
领地控股，来自成都、中国排名第72位的房地产开发商，再次递交招股书，拟香港上市
上坤地产，中国房地产开发企业百强榜排名第83位的房地产开发商，递交招股书，拟香港上市
香港IPO市场(2020年前三季)：上市104家，募资2,114亿港元
